Mniej niejasności w obrocie nieruchomościami rolnymi

Mniej niejasności w obrocie nieruchomościami rolnymi

Od czerwca 2019 r. ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.) nie obejmuje już nieruchomości rolnych znajdujących się w administracyjnych granicach miast o powierzchni mniejszej niż 1ha. Nadal jednak stanowi istotną przeszkodę w planowaniu nowych inwestycji. Ustawa podlegała w ostatnich latach wielu nowelizacjom, zwłaszcza po 2015 roku, a nowe instytucje prawne często budziły wątpliwości. Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa oraz Krajowa Rada Notarialna w dniu 27 lutego 2020 r. wydały wspólne stanowisko w sprawie stosowania w praktyce ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (Stanowisko)

Nie posiada ono formalnej mocy prawnej, bez wątpienia jednak wywrze pewien wpływ na praktykę obrotu, tak samo jak podobne stanowiska wydawane w latach ubiegłych.

 

 

Decydują przepisy Kodeksu cywilnego

W Stanowisku doprecyzowano, że nie podlegają przepisom u.k.u.r. nieruchomości, które nie są rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, niezależnie od postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) czy też w przypadku jego braku.

Co to oznacza? Uchwalenie w MPZP przeznaczenia rolnego dla nieruchomości nie będzie stanowić przeszkody do jej sprzedaży z pominięciem przepisów u.k.u.r., jeśli w myśl Kodeksu cywilnego będzie to nieruchomość nierolna.

Stanowi to niewielkie ułatwienie, bowiem z ustaleniem co jest nieruchomością rolną, a co nią nie jest, bywają poważne problemy interpretacyjne. Definicja nieruchomości rolnej zawarta w art. 461 Kodeksu cywilnego nie należy do ścisłych. Przy ustaleniu, czy mamy w jej rozumieniu do czynienia z nieruchomością rolną, można posiłkować się interpretacjami dokonanymi przez komentatorów jak i sądy, a i to nie przynosi oczekiwanej przez inwestorów jednoznaczności. W Stanowisku podkreślono, że zakresem ustawy z tego powodu nie są objęte nieruchomości, które ze względu na charakter nie są i nie mogą być wykorzystywane rolniczo, wskazując nieruchomości znajdujące się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków.

Innym klarownym przykładem jest nieruchomość, w stosunku do której przed wejściem w życie MPZP wydano decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej. Możliwe jest także posiłkowanie się ewidencją gruntów, choć należy pamiętać, że dane w niej zawarte nie mają rozstrzygającego charakteru.

 

Dodatkowe pozarolne przeznaczenie całej nieruchomości wyłącza reżim ustawy

Zgodnie z u.k.u.r., nieruchomość przeznaczona w MPZP na cel inny niż rolny wyłączona jest z zakresu stosowania przepisów ustawy. W Stanowisku uzgodniono, że obejmuje to sytuacje, także gdy cel pozarolny występuje równorzędnie z rolnym. Przykładowo, nie podlega przepisom ustawy nieruchomość o przeznaczeniu rolnym i mieszkaniowym albo rolnym i usługowym.

 

Częściowe rolne przeznaczenie nieruchomości – stosujemy ustawę

Sygnatariusze Stanowiska uznali, że w przypadku gdy część nieruchomości jest nieruchomością rolną, to podlega ona obrotowi zgodnie z rygorami u.k.u.r. Nawet niewielka część nieruchomości o wyłącznie rolnym przeznaczeniu spowoduje konieczność stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

 

Droga wewnętrzna – decyduje rzeczywiste przeznaczenie

Drogi wewnętrzne wyłączone są z zakresu stosowania przepisów u.k.u.r. W Stanowisku uzgodniono, że decydujące znaczenie ma rzeczywiste wyodrębnienie w charakterze drogi wewnętrznej potwierdzone np. decyzją podziałową, jej kształtem lub sposobem korzystania, a nie przeznaczenie w ewidencji gruntów i budynków.

 

Umowy zawarte przed 30 kwietnia 2016 r. na starych zasadach

Problem ten ze względu na upływ czasu od wejścia w życie nowelizacji staje się coraz bardziej marginalny, jednak nadal można spotkać się z nim w praktyce. Ustawodawca, wprowadzając w 2016 r. przepisy ograniczające handel ziemią rolną (tzw. ustawa wstrzymująca), posłużył się w przepisach przejściowych dość niefortunnym sformułowaniem:  Do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych (…) wszczętych (…) i niezakończonych do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Budziło to spore wątpliwości. Zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości przed wejściem w życie nowelizacji, musiałoby zostać uznane za „postępowanie”, choć obejmowało jedynie działania stron umowy. Niemniej, celem zachowania bezpieczeństwa obrotu, sądy zdroworozsądkowo przyjmowały raczej wykładnię umożliwiającą finalizację transakcji zapoczątkowanych przed  nowelizacją na starych zasadach.

Ta praktyka znalazła potwierdzenie w Stanowisku. Przykładowo: Umowa zobowiązująca, umowa przedwstępna, umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie, umowa leasingu zwrotnego zawarta przed 30 kwietnia 2016 r. w formie aktu notarialnego, może być realizowana bez obostrzeń wprowadzonych ustawą wstrzymującą.

 

Podsumowanie

Publikacja Stanowiska stanowi próbę rozwiązania części problemów interpretacyjnych na tle stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa uległa istotnym przeobrażeniom w 2016 roku i nadal dokonywane są w niej zmiany w duchu tamtej reformy.

Zastanawiać może, dlaczego zdecydowano się zawrzeć „stanowisko” w nieformalnym dokumencie, niemieszczącym się przecież w ramach prawa powszechnie obowiązującego, choć jego sygnatariuszem jest przedstawiciel Rady Ministrów – organu wyposażonego w prawo inicjatywy ustawodawczej. Obecny kształt ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wciąż wywołuje wiele wątpliwości, co utrudnia przeprowadzanie transakcji na rynku nieruchomości. Pomimo wydania Stanowiska, które ocenić należy pozytywnie, nadal wskazana jest interwencja ustawodawcy w przepisy regulujące obrót gruntami rolnymi.

 

 

Autorem artykułu jest Tomasz Wojtczak, aplikant radcowski w GWW.