Rozliczanie dochodów z tytułu odpłatnego najmu lokali od lat wiąże się z pewnymi niejasnościami. Podstawowym problemem jest ustalenie klarownych przesłanek rozgraniczenia najmu na najem prywatny oraz najem związany z prowadzoną przez wynajmującego działalnością gospodarczą. W konsekwencji, powstaje problem prawidłowego określenia stawki opodatkowania uzyskanych w ten sposób dochodów. W zależności od charakteru najmu, stawki te mogą się znacząco różnić. W odpowiedzi na istniejące wątpliwości, Ministerstwo Finansów zapowiedziało prace nad nowelizacją przepisów w tym zakresie.

Stawki opodatkowania

Istnieją dwa sposoby rozliczenia podatku dochodowego z tytułu najmu nieruchomości: na zasadach ogólnych, czyli stawką progresywną 18/32% lub stawką liniową 19%, albo tzw. ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Ryczałt ten wynosi 8,5% od przychodów do sumy 100.000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Drugi, korzystniejszy wariant dostępny jest jednak tylko dla podatników nieprowadzących działalności gospodarczej.

Prywatnie czy w ramach działalności?

Kwestią kluczową staje się więc określenie, kiedy najem może być określony mianem prywatnego, a kiedy stanowi działalność gospodarczą. Na przestrzeni lat, orzecznictwo sądów oraz organów podatkowych wykształciło katalog cech uznawanych za charakterystyczne dla prowadzenia najmu w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Są to m.in.: duża liczba wynajmowanych mieszkań, uczynienie z najmu źródła stałego zarobkowania, traktowanie najmu jako podstawowego źródła dochodu, prowadzenie zorganizowanych działań marketingowych lub reklamowych, a także świadczenie usług powiązanych z najmem, takich jak sprzątanie lokalu czy wymiana pościeli. Niestety, brak konsekwencji w stosowaniu powyższych kryteriów przez wymiar sprawiedliwości oraz fiskusa prowadzi do rozbieżnych rozstrzygnięć w bardzo podobnych stanach faktycznych. Widać to zwłaszcza w podejściu do kryterium liczby wynajmowanych mieszkań, czy wysokości zobowiązania podatkowego od dochodów z najmu, które to przesłanki, w niektórych sytuacjach, traktowane są jako kluczowe, a w niektórych – jedynie drugorzędne.

Kryteria działalności gospodarczej według NSA

Jednym z ostatnich orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego, poruszających tę tematykę jest wyrok z 15 stycznia 2019 roku (sygn. akt: II FSK 14/17). Rozpatrywana sprawa dotyczyła podatniczki, która obok prowadzonej wraz z mężem działalności gospodarczej w postaci drukarni, jednocześnie wynajmowała kilka stanowiących jej własność lokali mieszkalnych. Zarówno we wnioskowanej interpretacji podatkowej, jak i w wyroku sądu I instancji, prowadzony przez podatniczkę najem został zaklasyfikowany jako działalność gospodarcza.

Do powyższych rozstrzygnięć przychylił się również Naczelny Sąd Administracyjny. W uzasadnieniu możemy przeczytać, że prowadzona działalność spełnia przesłanki działalności gospodarczej, m.in. ze względu na podejmowane przez podatniczkę działania zmierzające nie tylko do utrzymania obecnego źródła przychodu w postaci czynszu, ale również do jego rozszerzenia poprzez nabycie kolejnych mieszkań. Sytuacji podatniczki nie zmienił także fakt, że korzystała z usług firmy profesjonalnie zajmującej się wyszukiwaniem najemców oraz obsługą i rozliczaniem najmu. Sprawa ta pokazuje, że nawet w obliczu najmu dokonywanego ewidentnie obok działalności gospodarczej będącej głównym źródłem dochodów, może on zostać zaklasyfikowany jako równoległa działalność gospodarcza.

Plany Ministerstwa

Wobec narastającej wśród wielu wynajmujących niepewności, pojawiły się głosy o konieczności wprowadzenia zmian w prawie podatkowym. W odpowiedzi na interpelacje poselskie (nr 29197, 29145, 29353), podsekretarz stanu w Ministerstwie Finansów, Filip Świtała wyjawił, że w resorcie „trwają prace koncepcyjne nad wdrożeniem reformy systemu podatku dochodowego (…), obejmujące swoim zakresem również kwestie związane z dochodami z najmu”.

Reforma miałaby uwzględnić sformułowanie nowej definicji działalności gospodarczej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl nowej definicji, to kryteria ekonomiczne, a nie liczba wynajmowanych mieszkań, miałyby decydować o klasyfikacji najmu jako prywatnego, bądź prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. Taka zmiana powinna umożliwić bardziej konsekwentną interpretację  poszczególnych stanów faktycznych, zwłaszcza związanych z  najmem krótkookresowym czy przede wszystkim, najmem dokonywanym obok prowadzonej działalności gospodarczej.

W chwili obecnej Ministerstwo nie podało jeszcze konkretnej daty  ani ostatecznego kształtu proponowanej nowelizacji.

Autorem artykułu jest Jan Wnorowski, prawnik z zespołu doradztwa dla klientów indywidualnych w GWW.