Balkon i problemy z ustaleniem jego statusu

Balkon to powszechny element budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Do dziś nie jest jednak jasne, czy stanowi on część elewacji wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej, czy też należy do właściciela mieszkania.

Zaczynając od omówienia kwestii własnościowych balkonów lub ich poszczególnych elementów, na początek warto przyjrzeć się stanowisku orzecznictwa. W pierwotnym stanowisku zawartym w wyroku z 3 października 2002 r. Sąd Najwyższy przyjął, że można uznać balkon za pomieszczenie przynależne do lokalu, w przypadku gdy balkon ten przylega do lokalu i służy wyłącznie do użytku jego właściciela. Status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku. Nie jest zatem ani przesądzone, ani wykluczone zakwalifikowanie balkonu jako pomieszczenia przynależnego. Zależnie od zamysłu projektanta danego budynku może być zarówno częścią elewacji, spełniającą jedynie funkcję zdobniczą, lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli. W sytuacji gdy balkon dostępny jest dla wszystkich właścicieli danego budynku, np. z klatki schodowej albo ogólnie dostępnego korytarza, stanowi on nieruchomość wspólną budynku i stanowi współwłasność przysługującą wszystkim właścicielom lokali. Jeżeli natomiast balkon usytuowany jest w takim miejscu, że może z niego korzystać tylko właściciel jednego lokalu, stanowi on część składową tego lokalu, co oznacza, że właściciel lokalu jest jednocześnie właścicielem balkonu.

Sąd Najwyższy w poszukiwaniu rozwiązań

Sąd Najwyższy, w uchwale z 7 marca 2008 r., ponownie przeanalizował problem, mierząc się również z zagadnieniem ustalenia podmiotu odpowiedzialnego za ponoszenie kosztów remontów i bieżącej konserwacji balkonów. Sąd Najwyższy stwierdził, że częścią składową lokalu jest tylko ta część, która służy do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych, czyli przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem. Koszty utrzymania tej przestrzeni obciążają jej właściciela. Natomiast „(…) elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem (…) powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną (…)”. Tym samym koszty utrzymania i remontów elementów konstrukcyjnych balkonu będą obciążać wspólnotę mieszkaniową.

Interpretacja budzi wątpliwości

W oparciu o tak wyrażone stanowiska Sądu Najwyższego, również w doktrynie i orzecznictwie sądów powszechnych podejmuje się próby dokonania rozdzielenia elementów balkonu na elementy stanowiące wyłączną własność właściciela lokalu i elementy wchodzące w skład nieruchomości wspólnej. Jedynie ogólne rozróżnienie poszczególnych elementów balkonów, dokonane przez Sąd Najwyższy, a opierające się na zamyśle projektanta i ustaleniu, co wchodzi w skład elementów architektonicznej konstrukcji balkonu, prowadzi do sytuacji, że sądy nierzadko odmiennie oceniają przynależność tego samego elementu balkonu. Wszak zamysły projektantów i elementy architektonicznej konstrukcji budynków nigdy nie są tożsame w każdym z budynków. Przykładem może być tu orzecznictwo Sądu Apelacyjnego w Warszawie i Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu. Sąd Apelacyjny w Warszawie za element nieruchomości wspólnej uznał m.in. barierkę balkonu. Sąd stwierdził również, że płyty balkonowe pełnią taką samą rolę, jak stropy, czyli m.in. rozgraniczają one dwa sąsiadujące ze sobą w pionie lokale. Płyta balkonowa również zatem będzie stanowić część nieruchomości wspólnej. Natomiast Sąd Apelacyjny we Wrocławiu stwierdził, że kosztami remontów posadzek, izolacji i płyt balkonowych oraz tynków elewacyjnych na łączeniu płyt balkonowych z balustradami powinni zostać obarczeni właściciele poszczególnych lokali, do których balkony przylegają, bowiem wymienione elementy służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Sądy apelacyjne wskazują również, że przy określonej konstrukcji balkonów, złożonych z płyty betonowej i barierki metalowej, równie dobrze cały balkon może być częścią nieruchomości wspólnej.

Rozstrzygnięcie jest zawsze bardzo konkretne

Rozdzielenie elementów balkonu jest istotne pod kątem rozstrzygnięcia kwestii odpowiedzialności za koszty remontów czy napraw poszczególnych części balkonu. Z orzecznictwa sadów powszechnych wyczytać możemy, że wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu ponosi właściciel lokalu mieszkalnego, zaś wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową. Należy mieć jednak na uwadze, że stanowiska przyjęte przez Sąd Najwyższy czy sądy powszechne powstały w wyniku rozpatrywania konkretnego stanu faktycznego. Jak pokazują przytoczone orzeczenia Sądu Apelacyjnego z Warszawy i Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, to, że dany element balkonu w danej sprawie stanowi część nieruchomości wspólnej, nie oznacza, że w innej sprawie zostanie zakwalifikowany w ten sam sposób. Sprawy z zakresu prawa własności poszczególnych części balkonu muszą być zatem rozpatrywane indywidualnie. Praktyka bowiem i bardzo ogólna treść art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali powoduje, iż nie jest możliwe przejrzyste i jednoznaczne oznaczenie, które części balkonów stanowią np. nieruchomość wspólną, w taki sposób, aby odpowiedź miała zastosowanie do każdego stanu faktycznego. Koniecznością jest zasięgnięcie w sprawie opinii biegłego, który każdorazowo powinien pomóc dokonać takiego ustalenia i który – jak podpowiada praktyka – robi to niechętnie. Z tych względów tak konieczna i wyczekiwana jest zmiana przepisów, która pomogłaby rozwiązać ten problem.