Inwestowanie w nieruchomości za granicą to marzenie wielu Polaków – czy to w poszukiwaniu wakacyjnego azylu, czy w ramach dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. Jednak za urokliwymi fasadami włoskich willi, hiszpańskich apartamentów czy londyńskich kamienic mogą kryć się prawne i podatkowe niespodzianki. Zaniedbanie tych kwestii może sprawić, że wymarzona inwestycja przerodzi się w kosztowny problem.

Nieruchomości za granicą: popularne rynki

W tym artykule przyglądamy się trzem popularnym rynkom: Włochom, Hiszpanii i Wielkiej Brytanii – i ujawniamy największe pułapki, na jakie mogą natknąć się nieprzygotowani inwestorzy.

Nieruchomości we Włoszech: zabytki, trzęsienia ziemi i podatkowa układanka

Mury włoskich nieruchomości kuszą przede wszystkim estetyką i historycznym dziedzictwem, ale właśnie historyczny bagaż bywa źródłem komplikacji. Nieruchomości w strefach szczególnie cennych urbanistycznie – np. centrum Florencji – podlegają restrykcyjnym przepisom konserwatorskim. Każda modernizacja wymaga specjalnych pozwoleń, a zmiana przeznaczenia budynku (np. na hotel) może zająć lata. Pamiętajmy ponadto, że niektóre atrakcyjne turystycznie regiony Włoch – jak Sycylia czy Kalabria – są aktywne sejsmiczne. Inwestorzy muszą sprawdzić, czy nieruchomość spełnia normy ryzyka na wypadek trzęsienia ziemi; konsekwencją braku spełnienia norm może być odmowa ubezpieczenia nieruchomości.

Osobom inwestującym w nieruchomości we Włoszech nie mniej problemów sprawiają kwestie związane z ustaleniem stosunków własnościowych, dotyczących danej nieruchomości. Włoskie księgi wieczyste (catasto) często zawierają nieaktualne informacje. Nieruchomości we Włoszech nierzadko bywają obciążone hipotekami lub nuda proprietà, czyli prawem dożywotniego użytkowania przez osoby trzecie. Dlatego bezwzględnie konieczne jest – przed podjęciem decyzje o zakupie konkretnej nieruchomości – przeprowadzenie nieruchomościowego due diligence.

Włoski system opodatkowania nieruchomości to labirynt, w którym łatwo się zgubić. Kluczowe daniny to:

• Podatek od zakupu (imposta di registro): wynosi 9% wartości katastralnej, obliczanej przez pomnożenie rendita catastale (dochodu katastralnego) przez 1,05 i 120. W praktyce będzie to wydatek rzędu kilkunastu tysięcy euro.
• IMU (imposta municipale unica, miejski podatek katastralny): płacony od drugiej nieruchomości wzwyż. Stawki wahają się od 0,76% do 1,06% katastralnej wartości nieruchomości, uzależnionej od lokalnego ustawodawstwa.
• Podatek od zysków z nieruchomości: co do zasady 26% dochodu, chyba że nieruchomość była głównym miejscem zamieszkania.

Na szczęście polscy inwestorzy mogą – w zakresie niektórych podatków dochodowych – ograniczyć bolesne fiskalnie skutki podwójnego opodatkowania na podstawie umowy między Polską a Włochami.

Słońce, plaże i… dzicy lokatorzy: zakup nieruchomości w Hiszpanii

Hiszpańskie prawo mieszkaniowe, choć chroniące najemców, bywa mieczem obosiecznym. Choć zjawisko „okupas” – nielegalnego zajmowania pustostanów – dotyka głównie nieruchomości banków, inwestorzy prywatni też są narażeni. Eksmisja potrafi trwać wiele miesięcy i wiąże się z niemałymi kosztami procesowymi.

Innym ryzykiem jest brak ważnych pozwoleń budowlanych w przypadku sporego odsetka budynków na prowincji. W regionach wiejskich nieruchomości nielegalnie rozbudowane (samowole budowlane) nie należą do rzadkości; obrót nimi może wiązać się z ponoszeniem sankcji administracyjnych.

Jak przystało na pełen luksusowych rezydencji „raj dla turystów”, hiszpański system podatkowy dość intensywnie obciąża nieruchomości. W tym kontekście należy wskazać:

• ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales): podatek od zakupu nieruchomości ze stawką 6–10% wartości nabycia;
• IBI (impuesto sobre bienes inmuebles): roczny podatek od nieruchomości (0,4–1,1% wartości katastralnej);
• IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes): podatek dla właścicieli nieruchomości będących nierezydentami – 19% od 2% wartości katastralnej.

Na marginesie rozważań o opodatkowaniu nieruchomości w Hiszpanii warto także wspomnieć o hiszpańskiej wersji daniny solidarnościowej. Jest to tzw. podatek od bogactwa, który wynosi obecnie 3,5% dla dochodów powyżej 3 milionów euro.

Nieruchomości w Wielkiej Brytanii: Zjednoczone Królestwo skomplikowanych podatków

Odmienna niż na kontynencie ewolucja brytyjskiego prawa rzeczowego, w tym prawa nieruchomości, stała u źródła kluczowego w tym systemie prawnym rozróżnieniu na:

• freehold: pełne prawo własności, typowe dla domów;
• leasehold: własność czasowa (np. 99 lat), powszechna w budownictwie wielorodzinnym.

Kupno leasehold wiąże się z opłatami ground rent (często rosnącymi wykładniczo) i koniecznością przedłużania umowy, co kosztuje nawet 10% wartości nieruchomości.

Lata 2024–2025 – wskutek polityki społecznej i fiskalnej nowego gabinetu – przyniosły istotne zmiany w brytyjskim prawie podatkowym, zwłaszcza w systemie szeroko pojętych podatków majątkowych. Wiele z tych reform bardzo mocno różnicuje sytuację rezydentów i nierezydentów, zwłaszcza w kontekście podatków o dochodów z nieruchomości. Więcej na ten temat pisaliśmy już na naszym blogu: https://lexplorers.pl/podatki-w-wielkiej-brytanii-w-2025-r-czas-po-przelomowych-zmianach/.

Zagraniczne nieruchomości i podatki: na co uważać?

Inwestycje w nieruchomości za granicą to najeżony pułapkami proces, gdzie każdy błąd może kosztować dziesiątki tysięcy euro. Przy wstępnej analizie inwestycji w zagraniczne nieruchomości warto wziąć pod uwagę nie tylko jej aspekty podatkowe, ale także niuanse cywilistyczne. Jednakże z odpowiednim przygotowaniem i wsparciem polskich i zagranicznych prawników nawet Koloseum może stać się dobrym interesem.

Zespół kancelarii GWW skupia specjalistów z wieloletnim doświadczeniem w zakresie prawnych aspektów zarządzania majątkiem, inwestowania w nieruchomości za granicą oraz podatków międzynarodowych.

Więcej na temat naszego wsparcia: www.gww.pl.