Przed przystąpieniem do budowy, inwestor musi spełnić szereg obowiązków. Jednym z nich jest złożenie oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jest to także jeden z warunków uzyskania pozwolenia na budowę. Ale nie tylko. Taki nakaz występuje także przy dokonaniu zgłoszenia zamiaru wykonywania robót budowlanych, czy wystąpieniu z wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego. O ile nie budzi wątpliwości, że uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynika z prawa własności, to co w sytuacji, kiedy dysponujemy jedynie umową przedwstępną?

Kto ma prawo do dysponowania nieruchomością?

Katalog praw stanowiących tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane został określony w ustawie Prawo budowlane. Nie ogranicza się on jedynie do prawa własności. Tytuł taki stanowi również prawo użytkowania wieczystego, posiadanie uprawnienia do zarządu nieruchomością, czy ustanowienie na rzecz inwestora ograniczonego prawa rzeczowego. Budowę można również prowadzić na podstawie stosunku zobowiązaniowego, takiego jak najem czy dzierżawa. Konieczne jest jednak by wynikało z niego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych. Wszystkie wskazane powyżej  podstawy cechuje  ich definitywność. Jak natomiast odnieść się do umów przedwstępnych czy promesy, które stanowią jedynie „przygotowanie” do zawarcia właściwej umowy przyrzeczonej? Niedawno wątpliwość ta została rozstrzygnięta.

Umowa przedwstępna

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 lipca 2017 r. (II OSK 2316/16), wskazał, że każdy stosunek zobowiązaniowy, który w swojej treści uwzględnia uprawnienie do wykonywania robót budowlanych, jest podstawą do prawa do dysponowania nieruchomością. Nie jest zasadnym dokonywać rozróżnienia pomiędzy umową definitywną, a jedynie przedwstępną, gdyż każda z nich stanowi stosunek zobowiązaniowy, a ich oceny dokonuje się na podstawie przepisów prawa cywilnego. Tak więc, jeśli umowa przedwstępna czy promesa są na tyle szczegółowe, że uwzględnione zostało w nim uprawnienie do wykonywania robót budowlanych, wówczas inwestor może wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Czy to na pewno takie proste?

Takie rozwiązanie wydawać się może bardzo korzystne dla inwestora. Jeżeli z różnych przyczyn czas zawarcia umowy przyrzeczonej odwleka się, bądź to ze względu na negocjacje nad warunkami umowy, bądź inne okoliczności dotyczącej którejkolwiek ze stron, wówczas inwestor nie czekając na zawarcie umowy w jej ostatecznym kształcie, może wystąpić do organu z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Pozwala to na przyspieszenie kwestii formalnych postępowania. W konsekwencji, jeżeli wniosek jest kompletny i spełnia wszystkie wymogi, możliwe jest rozpoczęcie budowy po 65 dniach od złożenia wniosku.  Taki termin rozpatrzenia sprawy przez organ wynika z Prawa budowlanego.

Możliwość wystąpienia o pozwolenie na budowę, zanim wnioskodawca stanie się właścicielem nieruchomości, wydaje się korzystnym rozwiązaniem. Istnieje jednak ryzyko, że w trakcie wykonywanych przez inwestora robót budowlanych na nieruchomości, właściciel nie zdecyduje się na zawarcie umowy przyrzeczonej. Problemem mogą być wówczas kwestie wzajemnych rozliczeń oraz roszczeń. By uniknąć takiej sytuacji, wskazane jest zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Taka forma umowy umożliwia wpis roszczeń z niej wynikających do księgi wieczystej nieruchomości, a tym samym stanowi pewną formę zabezpieczenia interesów inwestora. Ponadto, dobrym rozwiązaniem wydaje się zawarcie w umowie przedwstępnej zapisów dotyczących kary umownej.

Podsumowanie

Oparcie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na umowie przedwstępnej niewątpliwie stanowi obiecujące rozwiązanie dla inwestora, dla którego liczy się przede wszystkim czas. By jednak nie stracić więcej, niż można zyskać należy pamiętać o odpowiednim stopniu szczegółowości zapisów takiej umowy oraz o jej formie. Istotne jest nie tylko zawarcie zapisów, dotyczących uprawnienia inwestora do przeprowadzania robót budowlanych na nieruchomości, ale także sposobu rozliczenia w razie ewentualnego wycofania się właściciela przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. Dlatego w interesie inwestora jest precyzyjne przygotowanie umowy, bądź zlecenie jej przygotowania profesjonalistom w tym zakresie.

Autorką artykułu jest Roksana Waltrowska, prawnik w GWW.