Nowelizacja ustawy Prawo budowlane, uchwalona 13 lutego 2020 r., wprowadza istotne zmiany w zakresie postępowania w sprawie nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Przede wszystkim zmieni się dotychczasowy charakter kary wymierzanej w tym postępowaniu – z jednorazowej na rzecz wielokrotnej możliwości jej wymierzenia. Możliwość ta pozostanie aktualna do czasu, aż użytkowanie obiektu odbywać się będzie na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Przystąpienie do użytkowania

O zakończeniu procesu budowlanego w sensie prawnym można mówić w przypadku skutecznego zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy lub uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego, którego wykonanie wymagało pozwolenia na budowę. Obowiązek w tym zakresie dotyczy wybranych przedsięwzięć budowlanych, uznawanych przez ustawodawcę za wymagające zastosowania jednej z wymienionych procedur, których celem jest weryfikacja przez organ nadzoru budowlanego zgodności wykonanego obiektu z obiektem zaprojektowanym, na który organ administracji architektoniczno-budowlanej udzielił pozwolenia na budowę.

W świetle obowiązujących przepisów, w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego bez dopełnienia wymienionego obowiązku, organ nadzoru budowlanego wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Biorąc pod uwagę fakt, że do użytkowania można przystąpić tylko raz, sankcja za nielegalne przystąpienie do użytkowania może również zostać wymierzona tylko jeden raz. Tak sformułowany nakaz budzi jednak sporo wątpliwości w praktyce. Potwierdzeniem czego jest orzecznictwo sądowoadministracyjne, w którym widoczne są rozbieżności związane zarówno z interpretacją pojęcia przystąpienia do użytkowania, jak również z adresatem kary z tytułu nielegalnego użytkowania.

Zmiany w postępowaniu w sprawie nielegalnego użytkowania obiektu

Celem zmian, które wejdą w życie z dniem 19 września 2020 r. jest uregulowanie kwestii samowolnego użytkowania obiektu w taki sposób, aby działania organu nadzoru budowlanego w tym zakresie nie ograniczały się wyłącznie do wymierzenia kary z tytułu przystąpienia do nielegalnego użytkowania, ale by zmierzały także do zalegalizowania samowolnie użytkowanego obiektu budowlanego. Wprowadzone rozwiązania prawne umożliwią wielokrotne karanie inwestora lub właściciela za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części.

Zanim jednak kara taka zostanie wymierzona, organ nadzoru budowlanego w pierwszej kolejności zobowiązany będzie pouczyć inwestora lub właściciela, że obiekt budowlany nie może być użytkowany bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy. Na dopełnienie tych obowiązków inwestor będzie miał 60 dni od dnia pouczenia.

Po upływie tego okresu (60 dni) organ nadzoru budowlanego sprawdzi, czy obiekt jest nadal użytkowany z naruszeniem przepisów. Jeżeli inwestor lub właściciel obiektu nie zaprzestanie nielegalnego użytkowania, wówczas organ nadzoru budowlanego zobowiązany będzie do wydania postanowienia, którym wymierzy karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Wprowadzone zmiany nie określają limitu postanowień, co oznacza, że postanowienie o wymierzeniu kary z tytułu nielegalnego użytkowania organ nadzoru budowlanego będzie mógł wydawać wielokrotnie, przy czym każde kolejne może zostać wydane nie wcześniej niż po upływie 30 dni od wydania poprzedniego postanowienia.

Sposób obliczania kary

Z uwagi na możliwość wielokrotnego stosowania kar finansowych, stawka opłaty kary z tytułu nielegalnego użytkowania  – z wyjątkiem pierwszej wymierzanej kary – została zmniejszona o połowę w stosunku do obecnie obowiązujących rozwiązań. Zgodnie bowiem z celem wprowadzonych zmian, o skuteczności tego środka prawnego przesądzać ma możliwość jego ciągłego stosowania (aż do skutecznego oddania obiektu do użytkowania), a nie jego wysokość.

Kara obliczana będzie jako iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) nie ulegnie zmianie i  nadal wynosić będzie 500 zł. Natomiast kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określone są w załączniku do ustawy Prawo budowlane. Tak otrzymany wynik należy pomnożyć przez 10 w przypadku wydania pierwszego postanowienia wymierzającego karę i przez 5, w przypadku wydania każdego następnego postanowienia.

Inwestor lub właściciel obiektu, któremu zostanie wymierzona kara z tytułu nielegalnego użytkowania będzie mógł zaskarżyć postanowienie, wnosząc zażalenie do organu nadzoru budowlanego stopnia wojewódzkiego.

Podsumowanie

Możliwość wielokrotnego karania za nielegalne użytkowanie obiektu powinna przyczynić się do zrealizowania zamierzonego przez ustawodawcę celu, a wiec zmusić inwestora do dopełnienia ciążącego na nim obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy. Zważywszy na dolegliwość finansową, jaką obecnie stanowią kary z tytułu nielegalnego użytkowania, uprzednie pouczenie inwestora o tym obowiązku powinno być wystarczającym środkiem prawnym przemawiającym za nieopłacalnością dalszego samowolnego użytkowania obiektu budowlanego.

Warto jednak zwrócić uwagę, że zaostrzając podejście do zjawiska nielegalnego użytkowania obiektu lub jego części, ustawodawca zrezygnował jednocześnie z wymierzenia przez organ kary za stwierdzenie przystąpienia do użytkowania w toku obowiązkowej kontroli. Aktualnie kara jest wymierzana właśnie za stwierdzone przystąpienie do użytkowania obiektu lub jego części, natomiast po 19 września 2020 r. organ będzie zobligowany do pouczenia inwestora o tym, że obiekt nie może być użytkowany bez wymaganej prawem decyzji lub skutecznie dokonanego zawiadomienia, a wymierzenie kary będzie możliwe dopiero po upływie 60 dni od dnia pouczenia. Uszczelniając zatem system nakładania kar ustawodawca odstąpił jednocześnie od karania za samo przystąpienie do nielegalnego użytkowania w okresie pierwszych 60-iu dni. Pytanie, czy taki właśnie był zamiar legislacyjny?

Autorką artykułu jest Renata Siekanko, aplikantka radcowska w GWW. Komentarza w podsumowaniu udzieliła Joanna Sebzda-Załuska, radca prawny w GWW.