Kształtująca się w ostatnich miesiącach linia interpretacyjna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej budziła niepokój wśród podatników, którzy – inwestując w nieruchomości – korzystali z fundacji rodzinnych. Oparty na subtelnych rozróżnieniach wyrok WSA w Rzeszowie (sygn. akt I SA/Rz 172/25) otwiera jednak drogę bardziej elastycznej wykładni przepisów o dozwolonym zakresie działalności fundacji rodzinnej.

Opodatkowanie fundacji rodzinnych: kwestia inwestycji w nieruchomości

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie wydał 22 maja 2025 r. (sygn. akt I SA/Rz 172/25) przełomowy wyrok dotyczący opodatkowania zbycia nieruchomości przez fundację rodzinną. Orzeczenie to stanowi istotną korektę dotychczasowego, bardzo rygorystycznego podejścia organów skarbowych do interpretacji przepisów regulujących dozwoloną działalność gospodarczą fundacji rodzinnych.

Nieruchomości i „dozwolona działalność” fundacji rodzinnej

Zagadnieniem kluczowym dla działalności operacyjnej i opodatkowania fundacji rodzinnych jest zakres tzw. dozwolonej działalności gospodarczej fundacji rodzinnej, w ramach której – zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT – fundacja może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania. Zakres tej działalności jest ściśle określony, a konkretniej ograniczony do katalogu dozwolonych form aktywności wymienionych w art. 5 ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (Dz.U. z 2023 r. poz. 326 ze zm.). Nieprzypadkowo zatem zakres dozwolonej działalności fundacji rodzinnej stał się punktem sporu podatników z organami podatkowymi (więcej na temat piszemy w kontekście inwestycji na rynkach kapitałowych: https://lexplorers.pl/czy-fundacja-rodzinna-moze-inwestowac-w-luksemburskie-fundusze/ oraz inwestycjach fundacji rodzinnych w kryptowaluty: https://lexplorers.pl/kto-moze-kupic-kryptowaluty-asi-i-fundacje-rodzinne-wobec-chimerycznej-idei/).

Jak stanowi art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o fundacji rodzinnej, fundacja może zbywać mienie, ale tylko wtedy, gdy nie zostało ono nabyte wyłącznie w celu dalszej sprzedaży. Właśnie interpretacja tego ograniczenia stała się osią sporu między fundacją a Dyrektorem Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), który konsekwentnie prezentował bardzo restrykcyjne podejście.

Fundacja rodzinna na rynku nieruchomości: podejście DKIS

W ostatnich miesiącach organy podatkowe coraz częściej odmawiały wydawania korzystnych dla podatników interpretacji, kwestionując dopuszczalność skorzystania przez fundację rodzinną z preferencji podatkowej, i to nawet w przypadkach, w których   fundacja rodzinna miałaby być właścicielem nieruchomości przez wiele lat. Podnoszono, że nawet długoletnie posiadanie nie wyklucza, iż nieruchomość została nabyta wyłącznie z zamiarem jej późniejszego zbycia. Żeby zrozumieć kontekst sprawy, zachęcam do lektury naszego poprzedniego artykułu: https://lexplorers.pl/nieruchomosci-w-fundacjach-rodzinnych-pod-lupa-fiskusa/.

W spornym przypadku Dyrektor KIS uznał, że już sam fakt planowania sprzedaży – nawet po upływie dziesięciu lat – świadczy o zamiarze nabycia nieruchomości wyłącznie w celu jej sprzedaży. Organ argumentował, że przepisy nie przewidują żadnego minimalnego okresu posiadania, po którym ewentualna sprzedaż nie byłaby uznana za działalność niedozwoloną.

Szczególnie kontrowersyjnym elementem argumentacji organu było przyjęcie, że fakt wynajmowania nieruchomości przez fundację rodzinną nie pozwala na wykluczenie sprzedaży tej nieruchomości jako „docelowego” zamiaru fundacji. Według organu najem jedynie „zabezpiecza interesy fundacji przed sprzedażą”, ale nie stanowi o legalnym, samodzielnym celu nabycia mienia.

Docelowo, ale nie wyłącznie: sprzedaż nieruchomości przez fundacje rodzinną

WSA w Rzeszowie nie podzielił stanowiska Dyrektora KIS i uchylił zaskarżoną interpretację. Kluczem rozstrzygnięcia okazała się analiza różnicy znaczeniowej między wyrazami „wyłączny” a „docelowy”, które w ocenie sądu nie mogą być stosowane zamiennie.

Sąd wskazał, że termin „docelowy” oznacza ‘ostateczny’, podczas gdy „wyłączny” odnosi się do sytuacji, gdy konkretne działanie podejmowane jest tylko w jednym, określonym celu – bez innych motywacji czy działań pośrednich. Dla przykładu: zakup nieruchomości z zamiarem jej natychmiastowej sprzedaży może być uznany za działanie wyłącznie w celu zbycia. Natomiast jeśli fundacja kupuje nieruchomość z zamiarem jej wynajmu, a ewentualną sprzedaż rozważa dopiero w przyszłości, nie sposób uznać, że działała wyłącznie w celu zbycia.

Dostrzeżone przez sąd rozróżnienie pozwala oddzielić działalność o charakterze czysto spekulacyjnym – która rzeczywiście wykracza poza dozwoloną działalność fundacji rodzinnej – od pozostałej działalności inwestycyjnej, obejmującej m.in. najem oraz późniejsze rozporządzenie majątkiem.

Inwestycje w nieruchomości w fundacjach rodzinnych: zielone światło?

Znaczenie wyroku WSA w Rzeszowie wykracza poza konkretną sprawę – dotyka bowiem zagadnień istotnych dla interpretacji przepisów o fundacjach rodzinnych w kontekście podejmowanych przez nie inwestycji nieruchomościowych. Dotychczasowe podejście fiskusa prowadziło do sytuacji, w której niemal każda transakcja z udziałem nieruchomości mogła zostać zakwestionowana jako przekroczenie dozwolonego zakresu działalności gospodarczej.

Omawiane orzeczenie WSA w Rzeszowie wpisuje się w szerszy kontekst sporów pomiędzy organami podatkowymi a fundacjami rodzinnymi. Coraz więcej sądów administracyjnych koryguje nadmiernie restrykcyjne interpretacje fiskusa – przykładowo WSA we Wrocławiu (sygn. akt I SA/Wr 807/24) wbrew wcześniejszemu stanowisku organów uznał, że najem krótkoterminowy mieści się w ustawowym katalogu działalności dopuszczalnej dla fundacji rodzinnej.

Wspomniane orzeczenia pokazują wyraźną tendencję: sądy zdają się dostrzegać, że zbyt wąska wykładnia przepisów może de facto uniemożliwić fundacjom realizację ich celów – czyli ochronę i zarządzanie majątkiem rodzinnym w sposób zgodny z prawem, ale też elastyczny i dostosowany do realiów rynkowych.