Podatek od przychodów z budynków również dla hoteli, centrów konferencyjnych i obiektów sportowych

Z dniem 1 stycznia 2019 roku weszła w życie nowelizacja ustaw o podatku dochodowym od osób prawnych oraz od osób fizycznych w zakresie tzw. podatku od przychodów z budynków. Do 31 grudnia 2018 roku dotyczył on tylko właścicieli budynków handlowych lub biurowych położonych na terytorium Polski. Obecnie grono potencjalnych podatników powiększyło się o właścicieli innych budynków stanowiących składniki majątku związane z działalnością gospodarczą i oddanych w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Aktualne stanowisko organów podatkowych wskazuje na to, że podatek obejmuje również hotele i inne obiekty o podobnym charakterze (w ramach tzw. usług hotelarskich lub noclegowych), centra konferencyjne i obiekty sportowe.

Tytułem wstępu…

Podatek od przychodów z budynków to stosunkowo nowa danina w polskim prawie, bowiem został wprowadzony 1 stycznia 2018 rok. W obecnie obowiązującym stanie prawnym (od 1 stycznia 2019 roku) podatek wynosi 0,035 proc. Jest płatny co miesiąc, do 20. dnia kolejnego miesiąca. Podstawą opodatkowania jest suma wartości początkowych wszystkich nieruchomości wprowadzonych do ewidencji przez danego podatnika, pomniejszona jednorazowo o kwotę wolną od podatku w wysokości 10 mln zł. Jeżeli nieruchomość jest oddana do używania tylko w części, przychód ustala się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania w całkowitej powierzchni użytkowej. Natomiast w kalkulacji nie uwzględnia się w ogóle nieruchomości, w których łączny udział oddanej do używania powierzchni użytkowej nie przekracza 5 proc. całkowitej powierzchni użytkowej.

Zapłacony za dany miesiąc podatek odlicza się od miesięcznej bądź zaliczki na podatek dochodowy, do której obliczenia i wpłacenia na rachunek urzędu są zobowiązani m.in. przedsiębiorcy prowadzący działalność w Polsce. Podatek można też odliczyć od finalnego rozliczenia za dany rok. Ostatecznie można też ubiegać się o jego zwrot.

Stary podatek, nowi podatnicy

Najistotniejszą zmianą obowiązującą od 1 stycznia 2019 roku jest rozszerzenie zakresu nieruchomości podlegających opodatkowaniu, a – co za tym idzie – również grona potencjalnych podatników. Dotychczas, tj. do 31 grudnia 2018 roku, przedmiotem opodatkowania były to wyłącznie nieruchomości o charakterze handlowym, komercyjnym, jak choćby centra handlowe, lub o charakterze biurowym. Obecnie przedmiotem podatku są wszystkie budynki będące środkami trwałymi, które spełniają łącznie następujące kryteria:

• stanowią własność albo współwłasność podatnika;

• zostały oddane w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze;

• są położone na terytorium Polski.

… i nowe zasady określania podstawy opodatkowania

W stanie prawnym przed 1 stycznia 2019 roku podatek liczony był od przychodów z tytułu własności nieruchomości, której wartość początkowa przekraczała 10 mln zł, przy czym chodziło o wartość każdej nieruchomości z osobna. Oznaczało to, że jeżeli podatnik był właścicielem wielu nieruchomości, ale wartość początkowa żadnej z nich osobno nie przekroczyła 10 mln zł, nie występował w ogóle podatek do zapłaty. Obecnie podstawą opodatkowania jest suma wszystkich środków trwałych podatnika, które mogą stanowić przedmiot podatku, po odliczeniu jednorazowo kwoty wolnej w wysokości 10 mln zł. Zatem nawet jeżeli majątek właściciela jest rozproszony pomiędzy wiele nieruchomości, ale wartość początkowa żadnej z nich nie przekracza 10 mln zł, to i tak – jeżeli ich łączna wartość przekracza 10 mln zł – podatek trzeba będzie zapłacić.

Organy podatkowe jak zwykle pro fisco

Mniej korzystne przepisy pociągnęły za sobą jeszcze mniej korzystne stanowiska polskich organów podatkowych. Okazuje się, że podatkiem są objęte także przychody z nieruchomości, takich jak hotele, centra konferencyjne i obiekty sportowe. W opinii fiskusa usługa hotelowa zawiera elementy charakteryzujące m.in. umowę najmu i tym samym jest objęta przepisami o podatku od przychodów z nieruchomości. Świadczeniem głównym jest bowiem korzystanie z nieruchomości. Pozostałe usługi (np. obsługa szkoleń, konferencji) świadczone w obrębie obiektu mają charakter dodatkowy wobec głównej funkcji usługi jaką jest wynajem i w związku z tym, m.in. centra konferencyjne, czy też hotele w zakresie świadczenia usług szkoleniowych mogą także podlegać opodatkowaniu. Taka sama argumentacja została zaprezentowana w odniesieniu do udostępniania obiektów sportowych.

Klauzula obejścia prawa

Z 1 stycznia 2019 roku ustawodawca wprowadził także  klauzulę obejścia prawa, zgodnie z którą przepisy o podatku od przychodu z budynków stosuje się również w przypadku, gdy podatnik bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych przeniesie w całości lub w części własność albo współwłasność budynku albo odda do używania budynek na podstawie umowy leasingu, w celu uniknięcia podatku od przychodów z budynków. W takim przypadku budynki lub ich części nie będą podlegały opodatkowaniu u podmiotu, na który przeniesiono ich własność lub któremu oddano je do używania na podstawie umowy leasingu. Innymi słowy, klauzula przewiduje zastosowanie fikcji prawnej, zgodnie z którą na potrzeby kalkulacji podatku budynki będą cały czas traktowane tak, jakby do transakcji przeniesienia ich własności nie doszło.

Nie ma ucieczki

Nowelizacja ustaw o podatkach dochodowych z całą pewnością zostawia niewiele możliwość ominięcia podatku od przychodów z budynków. Mając na uwadze brzmienie przepisów i interpretacje organów podatkowych wydaje się, że każde przekazanie do używania nieruchomości stanowiącej środek trwały, niezależnie od nazwy umowy i jej charakteru – jeżeli tylko przedmiotem świadczenia jest oddanie jej innej osobie do korzystania choćby na krótki czas – powinno zapalić właścicielowi nieruchomości światło ostrzegawcze. Z dużym prawdopodobieństwem podatek trzeba będzie bowiem zapłacić…

Tomasz Piejak, aplikant adwokacki, Wojciech Jaranowski, praktyka doradztwa dla klientów indywidualnych w GWW