Reforma planowania przestrzennego coraz bliżej

7 marca 2023 r. rząd przyjął projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Jeśli planowane zmiany wejdą w życie, to 2023 r. będzie można określić czasem wielkiej reformy planowania przestrzennego. Warto jednak zauważyć, że proponowane rozwiązania nawiązują do wcześniejszych regulacji z zakresu planowania przestrzennego, kiedy obowiązywały ogólne i szczególne plany miejscowe.

Przede wszystkim planowana jest likwidacja studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy na rzecz tzw. planów ogólnych. Mają to być bardzo ogólne akty planistyczne, które określałyby jedynie:

• strukturę funkcjonalno-przestrzenną gminy przez wydzielenie stref planistycznych;
• granice obszaru, na którym możliwe byłoby uzupełnianie zabudowy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy oraz
• zasady lokalizacji nowej zabudowy mieszkaniowej w relacji do obsługujących je obiektów, które realizują usługi publiczne – dotyczy to np. szkoły podstawowej czy obszaru zieleni publicznej.

Kilka istotnych zmian zostanie wprowadzonych do znanych od lat miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z planowanym do znowelizowania art. 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyłącznie na podstawie miejscowego planu będą mogły być realizowane inwestycje dotyczące obiektów handlu wielkopowierzchniowego (należy przez to rozumieć handel realizowany w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m²) oraz niezamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii, które lokalizuje się m.in. na użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej.

Przyspieszenie procedur planistycznych ma zapewnić, że można będzie uchwalać miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego w trybie uproszczonym. Z tego rozwiązania będzie można skorzystać, jeśli akt planistyczny będzie dotyczył m.in.

• wyłącznie lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii;
• wprowadzenia ustaleń wynikających z zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym wydanych na ich podstawie aktów prawa miejscowego;
• zmiany ustaleń dotyczących kolorystyki obiektów budowlanych lub pokrycia dachów;
• uchylenia zakazu lokalizacji zamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii, które wykorzystują do wytwarzania energii wyłącznie energię promieniowania słonecznego lub mikroinstalacji w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii.

W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wreszcie zostaną wprowadzone definicje takich pojęć, jak intensywność zabudowy, powierzchnia kondygnacji czy wysokość zabudowy, co pozwoli na jednoznaczną interpretację wskaźników określonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.

Nowe przepisy mają także zakończyć stosowaną od lat praktykę, która nie znajduje poparcia w przepisach – uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wniosek inwestora. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma pojawić się nowy, szczególny rodzaj miejscowego planu – zintegrowany plan inwestycyjny, uchwalany wyłącznie na wniosek inwestora. Trzeba jednak zaznaczyć, że warunkiem podjęcia tej uchwały ma być podpisanie umowy między gminą a inwestorem, w której inwestor może się zobowiązać m.in. do realizacji inwestycji celu publicznego, towarzyszących inwestycji głównej.

W ramach planowanej nowelizacji nadal nie jest jasne, czy decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane na czas nieokreślony (jak to ma miejsce obecnie), czy też czas, w jakim inwestor będzie mógł skorzystać z ich ustaleń, zostanie ograniczony. Koncepcje w tym zakresie już kilkukrotnie ulegały zmianom. Obecnie rząd proponuje, by warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wydawać tylko na pięć lat.