Ustawodawca szykuje reformę ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która może zaskoczyć obecnych właścicieli nieruchomości

Projekt ustawy o zmianie Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw przeszedł już etap uzgodnień oraz konsultacji publicznych i obecnie trwa jego opiniowanie przez Komisję Wspólną Rządu i Samorządu Terytorialnego. Zakłada on kilka istotnych zmian, które zdaniem wiceministra rozwoju i technologii mają stanowić „reformę planowania przestrzennego z prawdziwego zdarzenia”, na jaką „czekamy już od kilkunastu lat”¹. Na tej z kolei podobno mają skorzystać gminy, mieszkańcy i inwestorzy, czyli niemal wszyscy zainteresowani. Najbardziej doniosłe wydają się być zmiany dotyczące renty planistycznej i decyzji o warunkach zabudowy.

Renta planistyczna

Najwięcej kontrowersji wzbudzają przyjęte założenia odnośnie do renty planistycznej. Projekt ustawy zakłada, że jeżeli wartość nieruchomości wzrośnie w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobierze automatycznie od właściciela albo użytkownika wieczystego tej nieruchomości opłatę w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Obecnie opłata ta jest pobierana wyłącznie w sytuacji, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa taką nieruchomość w okresie 5 lat od momentu, w którym nowy plan miejscowy zaczął obowiązywać. Co więcej, obecnie stawka tej opłaty jest ustalana indywidulanie w drodze decyzji wydawanych przez wójtów, burmistrzów i prezydentów miast, a jej górną granicę ustawodawca wyznaczył na poziomie 30% wzrostu wartości nieruchomości. Co ważne, często jest to wartość niższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości, a czasem wynosi ona zaledwie kilka procent tej wartości. Oznacza to zatem, że realnie wysokość stawki renty planistycznej podwyższy się, a w dodatku do jej uiszczenia będzie zobowiązany każdy właściciel nieruchomości, której wartość zwiększyła się wskutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, a nie tylko ten, który zdecydował się ją sprzedać w okresie 5 lat, od kiedy wszedł w życie nowy plan miejscowy.

Decyzja o warunkach zabudowy

Podobne zmiany dotyczą decyzji o warunkach zabudowy. Projekt nowelizacji przewiduje wprowadzenie nowej regulacji, która zakłada, że jeżeli w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy wartość nieruchomości wzrośnie, a inwestor uzyska ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy lub inwestor zgłosi budowę, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy Prawo budowlane, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobierze od inwestora opłatę w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącą dochód własny gminy. Popularne WZ-ki czekają też inne zmiany, ponieważ w razie uchwalenia projektowanej ustawy będą one wygasać w ciągu 5 lat od ich uprawomocnienia, co ograniczy czas, jakim inwestorzy będą dysponować na uzyskanie odpowiednich pozwoleń i rozpoczęcie inwestycji.

Pierwsze wrażenia adresatów zmian

Zmiany dotyczące opłat planistycznych budzą duży niepokój obecnych właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości. Podmioty te, nawet jeżeli nie osiągną żadnych wymiernych korzyści – ponieważ nie zdecydują się na zbycie nieruchomości lub zmianę sposobu korzystania z niej – i tak będą zmuszone do uiszczania zryczałtowanych opłat planistycznych. Termin płatności naliczonej opłaty wynosić będzie 14 dni, od kiedy właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości doręczy się decyzję ustalającą jej wysokość, przy czym niewpłacenie opłaty w terminie skutkować będzie naliczaniem odsetek oraz ryzykiem dochodzenia należnej opłaty na drodze postępowania egzekucyjnego.

Planowany termin wejścia w życie przepisów regulujących powyższe zagadnienia to 1 stycznia 2023 r.

.

Współautorem artykułu jest Piotr Oksiuta, asystent prawnika w kancelarii GWW.

.

¹ P. Uściński [w:] Rozpoczęły się konsultacje nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Serwis Rzeczpospolitej Polskiej [on-line], 26.04.2022 [dostęp: 30.10.2022]. Dostępne w WWW: <https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/rozpoczely-sie-konsultacje-nowelizacji-ustawy-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym>.