Bieżący rok przyniesie rewolucyjne zmiany dla branży budowlanej. W styczniu weszła w życie nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To jednak dopiero preludium do zmian planowanych na ten rok. Ustawa inwestycyjna stanowić będzie jedną z czołowych zmian w materii dotyczącej procesu inwestycyjno-budowlanego. Znowelizowane zostaną m. in. regulacje związane z planowaniem przestrzennym, w tym z decyzją o warunkach zabudowy (DWZ), która obecnie stanowi podstawowy instrument zagospodarowania przestrzennego.  

Zacznijmy jednak od początku

Proces inwestycyjno-budowlany składa się z wielu etapów i wymaga uzyskania odpowiednich decyzji, postanowień, uzgodnień czy opinii. Jednakże, etapem wstępnym zawsze jest postępowanie lokalizacyjne. Decyzja o warunkach zabudowy jest narzędziem o fundamentalnym znaczeniu dla kształtowania przestrzeni w Polsce.  Pomimo założeń ustawodawcy, to nadal DWZ, a nie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, kształtują politykę przestrzenną. Nowe przepisy mają zmienić ten stan.

DWZ tylko tam, gdzie pozwoli na to gmina

Istotnym pojęciem w odniesieniu do DWZ będą obszary zabudowane. Są to tereny, na których istnieje zabudowa funkcjonalno-przestrzenna, a więc obszar, na którym usytuowana jest niezbędna infrastruktura drogowa, uzbrojenia techniczne wraz z sieciami, infrastruktura społeczna czy dostęp do transportu zbiorowego. Obszary zabudowane będą określane w odrębnej uchwale rady gminy, stanowiącej akt prawa miejscowego – a więc w powszechnie obowiązującym akcie prawnym. Tylko dla obszarów zabudowanych będzie istniała możliwość uzyskania warunków zabudowy. Co więcej, poza obszarem zabudowanym, bez wymogu uzyskania DWZ, przewidziano jedynie możliwość zmiany zagospodarowania terenu polegającą m.in. na remoncie, przebudowie bez zmiany funkcji czy też odbudowie obiektu.

Nowelizacja w rzeczywistym stopniu ogranicza dominującą rolę DWZ w kształtowaniu przestrzeni. Nadaje jej funkcję dookreślenia sposobu zagospodarowania terenu, który został już zabudowany. Prymat w planowaniu przestrzennym zostanie przyznany miejscowym planom.

Nowe warunki

Od 2018 r. procedura uzyskania decyzji o warunkach zabudowy powinna być prostsza i szybsza, a wydana decyzja zgodna z wymogami obowiązującego ładu przestrzennego. Wprowadzenie warunków definiujących obszar zabudowany, dla którego może zostać wydana DWZ skraca czas postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Wszelkie rozstrzygnięcia, które dotychczas były podejmowane na tym etapie, zostaną określone w trakcie uchwalania przez radę gminy obszarów zabudowanych. Ponadto, wyszczególnione zostały wytyczne w stosunku do działek w zakresie dotyczącym dostępu do drogi publicznej oraz uzbrojenia terenu. Dostęp taki musi istnieć w dniu składania wniosku (wstępna ocena tego kryterium powinna być przeprowadzona na etapie wyznaczania obszarów zabudowanych).  Jedną z przesłanek ustalenia warunków zabudowy jest zgodność planowanej funkcji zabudowy z zabudową dominującą. Co oznacza, że nowe inwestycje będą musiały wpisywać się w ustalony ład przestrzenny i zagospodarowanie terenu.

A czas płynie

DWZ, podobnie jak inne decyzje budowlane, stanie się decyzją terminową. Jeżeli inwestor w terminie 3 lat od uprawomocnienia się decyzji, nie podejmie kroków w celu uzyskania pozwolenia na budowę i prowadzenia inwestycji w dalszym toku, decyzja wygaśnie. W takim przypadku, konieczne będzie wystąpienie o nową DWZ.  Ze względu jednak na ciągłe zmiany w przestrzeni możliwe jest, iż inwestor nie uzyska ponownie pozytywnego rozstrzygnięcia dla tego samego przedsięwzięcia, o które wcześniej wnioskował.

Jeszcze jedną zmianą jest długość okresu na jaki może zostać zawieszone postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Został on wydłużony z 9 na aż 18 miesięcy. Jako podstawę tego rozwiązania określa się realną możliwość uchwalenia planu miejscowego przez gminę, co stanowi podstawę zawieszenia postępowania. Dla inwestora jest to rozwiązanie, które w sposób rzeczywisty na długi czas wiąże mu ręce, uniemożliwiając dalsze prowadzenie procesu inwestycyjnego.

Podsumowanie

Nowe przepisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy będą stanowić jedną z kluczowych zmian w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Poprzez nowelizację instrument ten zostanie ograniczony, a także otrzyma zupełnie nową funkcję. Celem zmian bez wątpienia jest zapewnienie estetyki oraz ładu w otaczającej nas przestrzeni, a także dostosowanie zabudowy do dynamiki zmian w budownictwie, która obecnie jest widoczna na każdym kroku. Pomimo tych pozytywnych aspektów, reforma DWZ w sposób znaczący ogranicza prawa inwestorów – narzuca ramy czasowe postępowania, przedłuża je w razie zawieszenia oraz ogranicza możliwość lokalizacji obiektu do wyznaczonych obszarów.

Autorką artykułu jest Roksana Waltrowska, prawnik w GWW.