Rząd planuje walkę z „patodeweloperką”

Ministerstwo Rozwoju i Technologii w komunikatach medialnych zapowiada walkę z tzw. patodeweloperką. Celem tej walki ma być poprawa życia mieszkańców osiedli.

Przede wszystkim należy zaznaczyć, że obecnie są to wyłącznie hasła, które nie przybrały jeszcze formy projektu aktu prawnego. Jednocześnie trzeba jednak zwrócić uwagę, że większość planowanych do zmiany regulacji znajduje się w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (r.w.t.). Ma to duże znaczenie, ponieważ ewentualna zmiana w tym zakresie nie będzie musiała być procedowana przez sejm i senat.

Czego dotyczą zmiany?

Zmiany mają dotyczyć zwiększenia odległości między budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi do 6 m od granicy działki. Zwiększenie minimalnej odległości o 2 m może spowodować, że zabudowa części nieruchomości będących już własnością inwestorów, ale jeszcze niezagospodarowanych okaże się nieopłacalna. Dodatkowo nowe regulacje mogą wpłynąć na obrót nieruchomościami, zwłaszcza tymi o mniejszej powierzchni.

Kolejną propozycją jest wprowadzenie obowiązku zachowania minimum 4 metrów odległości między balkonami zlokalizowanymi na odrębnej płycie balkonowej, a w przypadku mniejszej odległości lub balkonów na jednej płycie – stosowania przegród o odpowiedniej grubości i wysokości. Regulacja ta w rzeczywistości będzie miała przełożenie także na ustalanie odległości między budynkami, które są zlokalizowane na tej samej działce, co obecnie nie jest uregulowane w przepisach r.w.t.

Mikromieszkania

Prawodawca zapowiada także zmiany dotyczące minimalnej powierzchni lokalu użytkowego w nowym budynku (będzie musiała wynosić 25 m²) oraz wymaganego czasu nasłonecznienia (ten będzie musiał wynosić co najmniej 3,5 h dla pokoi mieszkalnych). Trudno pozytywnie ocenić pierwszą z proponowanych zmian – lokale o powierzchni mniejszej niż 25 m² powstają przecież z uwagi na zapotrzebowanie rynku, a nie chęć pogorszenia warunków życia mieszkańców. Jednocześnie warto zauważyć, że w ramach omawianych propozycji Ministerstwo nie planuje zakazać realizacji kawalerek, jak to miało miejsce w projekcie zmiany rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków, o którym głośno było rok temu. Nie wydaje się również, aby wydłużenie wymaganego czasu nasłonecznienia o pół godziny miało znaczący wpływ na jakość życia mieszkańców zabudowy wielorodzinnej. Z pewnością jednak będą inwestycje, które staną się nieopłacalne właśnie z uwagi na wprowadzenie omawianego wymogu. Będzie to dotyczyło zwłaszcza centrów miast, w których nie obowiązują jeszcze miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego czy studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przewidujące zabudowę śródmiejską.

Nowe zasady liczenia powierzchni

W rządowych propozycjach znajdziemy także zasadę niewliczania do powierzchni kondygnacji balkonów, logii i tarasów. Warto zwrócić uwagę, że taki sam przepis znajduje się już w projekcie zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który definiuje powierzchnię kondygnacji jako powierzchnię rzutu poziomego kondygnacji, mierzoną po zewnętrznym obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych tej kondygnacji, z wyłączeniem powierzchni balkonów, logii i tarasów. Zatem nawet jeśli walka z „patodeweloperką” ustanie, to i tak pojęcie kondygnacji prawdopodobnie zostanie wprowadzone w proponowanym kształcie.

Dobrym pomysłem wydaje się wprowadzenie wymogu, żeby na placach i skwerach publicznych zapewnić co najmniej 20% terenu biologicznie czynnego. Pomimo że rząd używa tu niezbyt adekwatnego pojęcia „betonozy”, to ekspansja terenów zielonych zawsze powinna być oceniane pozytywnie.

Limity poziomu hałasu

Kolejnym zagadnieniem, którym zajął się prawodawca, jest hałas w mieszkaniach w zabudowie wielorodzinnej. W praktyce jednak ten hałas emitowany jest głównie przez znajdujące się w sąsiedztwie drogi. Tymczasem trzeba zaznaczyć, że zgodnie art. 174 i art. 175 prawa ochrony środowiska eksploatacja dróg nie może powodować przekroczenia standardów jakości środowiska. Emisje polegające m.in. na powodowaniu hałasu, powstające w związku z eksploatacją drogi, nie mogą (z zastrzeżeniem obszarów ograniczonego użytkowania) spowodować przekroczenia standardów jakości środowiska poza terenem, do którego zarządzający drogą ma tytuł prawny. Kwestię wykonywania zabezpieczeń akustycznych regulują przepisy ustaw szczegółowych, w tym § 9 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 24 czerwca 2022 r. w sprawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących dróg publicznych (Dz.U. poz. 1518), zgodnie z którym droga powinna spełniać w cyklu życia drogi co najmniej podstawowe warunki dotyczące nośności i stateczności konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, dostępności, ochrony zdrowia ludzi i środowiska, w tym ochrony przed hałasem, oszczędności energii oraz zrównoważonego wykorzystania zasobów naturalnych. Jeżeli prognozowane poziomy hałasu i wibracji przekraczają wartości dopuszczalne określone w przepisach odrębnych, to przy projektowaniu drogi powinno się zastosować odpowiednie środki ochrony. Urządzenia ochrony przed hałasem i wibracjami można także zastosować po wybudowaniu drogi, w wypadku gdy stwierdzone zostaną przekroczenia dopuszczalnych poziomów hałasu i wibracji.

Wydaje się więc, że obowiązek sprawdzania poziomu hałasu inwestycji deweloperskich i konsekwencje wynikające ze stwierdzenia przekroczenia wymaganych norm mogą prowadzić do naruszenia innych przepisów rangi ustawowej.