Stawka amortyzacyjna w najmie prywatnym a lokal wykorzystywany w działalności gospodarczej

Organy podatkowe potwierdzają, że podatnicy mają prawo do obniżania przychodu osiągniętego z tzw. najmu prywatnego (nie w ramach działalności gospodarczej) o koszty jego uzyskania, w tym m.in. o odpisy amortyzacyjne. Nieruchomości wynajmowane w ramach najmu prywatnego stanowią bowiem środki trwałe. Zatem mogą podlegać amortyzacji, jeżeli podatnik podejmie taką decyzję. W praktyce podatnicy mogą mieć problemy z ustaleniem właściwej stawki amortyzacyjnej w przypadku, gdy nieruchomość wynajmowana w ramach najmu prywatnego jest wykorzystywana przez najemcę w działalności gospodarczej (np. na siedzibę firmy).

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych i zasad wskazanych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z załącznika do tej ustawy wynika zasadniczo, że w przypadku budynków (lokali) mieszkalnych miesięczna stawka amortyzacji wynosi 1,5 proc. i jest liczona od wartości początkowej nieruchomości (np. ceny nabycia). W przypadku budynków (lokali) niemieszkalnych stawka ta wynosi 2,5 proc. Klasyfikacji środków trwałych jako mieszkalnych bądź niemieszkalnych dokonuje się na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych.

Organy podatkowe stoją na stanowisku, że o zaklasyfikowaniu nieruchomości jako mieszkalnej lub niemieszkalnej decyduje jej przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie. Nie zaś sposób jej użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. Oznacza to, że nieruchomość, która przykładowo zgodnie z aktem notarialnym ma status lokalu mieszkalnego powinna, podlegać amortyzacji wg stawki dla lokali mieszkalnych (1,5 proc.), a nie wyższej stawki dla lokali niemieszkalnych. Nawet jeżeli będzie wykorzystywana przez najemcę do prowadzonej działalności gospodarczej. Warunkiem zastosowania wyższej stawki jest bowiem skuteczne zgłoszenie zmiany przeznaczenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej i wykonane odpowiednich robót budowlano-administracyjnych.

Aldona Leszczyńska-Mikulska, radca prawny, doradca podatkowy, praktyka doradztwa dla klientów indywidualnych w GWW