Sąd Okręgowy w Gliwicach w dniu 25 marca 2025 r. zwrócił się do Sądu Najwyższego z następującym pytaniem prawnym: „Czy dopuszczalny jest wpis w księdze wieczystej na podstawie odpisu dokumentu poświadczonego za zgodność z oryginałem przez notariusza?”.

Kontekst prawny

Powyższe pytanie wynika z wątpliwości interpretacyjnych dotyczących art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: „u.k.w.h.”). Przepis ten stanowi, że wpis w księdze wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, o ile przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.

W doktrynie[1] wyrażono pogląd, zgodnie z którym do spełnienia wymogu określonego w art. 31 ust. 1 u.k.w.h. wystarczające jest przedstawienie odpisu dokumentu poświadczonego za zgodność z oryginałem przez notariusza (art. 2 § 2 w zw. z art. 96 pkt 2 ustawy Prawo o notariacie, dalej: „u.p.n.”). Stanowisko to zostało podzielone również w części orzeczeń Sądu Najwyższego[2]. W postanowieniu z 5 września 2023 r. (sygn. akt II CSKP 363/23) Sąd Najwyższy, dopuszczając możliwość dokonania wpisu na podstawie takiego odpisu, wskazał, że notariusz – jako osoba zaufania publicznego (art. 2 § 1 u.p.n.) – gwarantuje bezpieczeństwo i pewność obrotu prawnego.

Choć odpisy notarialne wydawane są na takich samych zasadach jak wypisy, tylko te drugie – zgodnie z art. 109 u.p.n. – posiadają moc prawną dokumentu oryginalnego. W konsekwencji sformułowano pogląd przeciwny, zgodnie z którym wniosek o wpis oparty na poświadczonym przez notariusza odpisie powinien zostać oddalony[3]. Pogląd ten również znajduje poparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego[4].

Rozstrzygnięcie SN

Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedmiotowe zagadnienie prawne uchwałą z 11 lipca 2025 r. (sygn. akt III CZP 10/25), wskazując, że odpis dokumentu poświadczony za zgodność z oryginałem przez notariusza nie może być podstawą wpisu w księdze wieczystej.

W swoim stanowisku Sąd Najwyższy opowiedział się za wzmocnieniem ochrony interesów osób trzecich, na które wpis w księdze wieczystej może mieć wpływ. Niejednokrotnie potrzeba ochrony takich interesów ujawnia się wiele lat po dokonaniu wpisu, co znacząco komplikuje kwestie dowodowe. Z tego względu prowadzenie akt ksiąg wieczystych powinno umożliwiać weryfikację dokonanych wpisów w oparciu o niebudzące wątpliwości oryginały dokumentów. Ponadto SN powołał się na brzmienie art. 96 pkt 1 u.p.n. oraz art. 98 u.p.n., zgodnie z którymi notariusz poświadcza zgodność odpisu z okazanym dokumentem, jednak nie dokonuje weryfikacji, czy jest to dokument oryginalny.

W świetle potrzeby zapewnienia pewności obrotu prawnego oraz ochrony interesów osób trzecich uchwała Sądu Najwyższego jest uzasadnienia. Jednocześnie przyjęte rozwiązanie wiąże się z trudnościami praktycznymi, związanymi z niekiedy długim czasem oczekiwania na wydanie oryginału dokumentu przez właściwy sąd lub organ. Oba sprzeczne stanowiska opierają się na logicznych i spójnych argumentach, w związku z czym nie należy się spodziewać, że przedmiotowe rozstrzygnięcie ostatecznie zakończy spór wokół art. 31 u.k.w.h.

[1] Zob. m.in. E. Gniewek, A. Szereda, Art. 31 [w:] Księgi wieczyste. Komentarz, wyd. 3, Wrocław–Łódź 2024, nb. 32; J. Kuropatwiński, Art. 31 [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2021, nb. 34.

[2] Zob. m.in. wyrok SN z 20.11.2014 r., V CSK 9/14; postanowienie SN z 5.09.2023 r., II CSKP 363/23; postanowienie SN z 22.02.2024 r., II CSKP 1232/22.

[3] T. Czech, Art. 31 [w:] Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz. Tom I. Księgi wieczyste, wyd. 3, LEX/el. 2025, nb.116; I. Heropolitańska, Art. 31 [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy związane. Komentarz, wyd. 5, Warszawa 2021, nb. 33.

[4] Zob. m.in. postanowienie SN z 28.02.2017 r., I CSK 133/16; postanowienie SN z 27.02.2020 r., I CSK 722/19.