Ulga na cele mieszkaniowe – jak działa od 1 stycznia 2019 r.?

Od 1 stycznia 2019 r. weszły w życie zmiany dotyczące tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych związanych ze zwolnieniem od podatku dochodów z odpłatnego zbycia (zamiany) nieruchomości. Nowe przepisy ułatwiają uzyskanie zwolnienia.

Jak funkcjonowała ulga mieszkaniowa przed nowelizacją?

Obowiązek podatkowy przy odpłatnym zbyciu bądź zamianie nieruchomości powstaje, gdy zbycie (zamiana) nieruchomości lub prawa majątkowego nie jest dokonywane w ramach prowadzonej działalności  gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto lub wybudowano nieruchomość. Jeżeli zbycie (zamiana) nastąpi po tym terminie, jest ona neutralna na gruncie podatku dochodowego. Jeżeli jednak nastąpi ono przed upływem wspomnianego okresu, uzyskane z tego tytułu przysporzenie będzie podlegało opodatkowaniu. W takiej sytuacji można skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Zgodnie z nią, wolny od podatku dochodowego jest dochód z odpłatnego zbycia (zamiany) nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia (zamiany) nieruchomości,  jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat (do końca 2018 r. były to 2 lata) od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (zamiana), przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Przez realizację własnych celów mieszkaniowe należy rozumieć zapewnienie sobie samemu „dachu nad głową” niezbędnego do życia i stanowiącego swoiste centrum interesów życiowych. W praktyce przeznaczenie całości przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia (zamiany) nieruchomości na własne cele mieszkaniowe powoduje, że zwolniony od podatku jest cały uzyskany z tego tytułu dochód.

Co nowego od 1 stycznia 2019 roku?

Zasadniczą zmianą na korzyść podatników jest wydłużenie terminu na przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia (zamiany) nieruchomości na własne cele mieszkaniowe z 2 do 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (zamiana). Z drugiej jednak strony przepisy doprecyzowują, że w terminie tym powinno dojść do nabycia prawa własności lub określonego prawa majątkowego, by ponoszone wydatki na własne cele mieszkaniowe zostały uwzględnione w ramach ulgi.

Dodatkowo, podatnicy uzyskali prawo zaliczania do wydatków na własne cele mieszkaniowe również wydatków na przebudowę lub remont nieruchomości, które zostały poniesione jeszcze przed nabyciem własności. Warunkiem jest jednak, aby podatnik stał się właścicielem nieruchomości przed upływem 3 lat  od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (zamiana) poprzedniej nieruchomości.Należy pamiętać, że nawet w przypadku, gdy w związku z ulgą podatnik osiągnie 100-proc. zwolnienia od podatku dochodowego, w dalszym ciągu konieczne jest rozliczenie dochodu z odpłatnego zbycia (zamiany) nieruchomości w deklaracji podatkowej ze wskazaniem kwoty ulgi na cele mieszkaniowe. Jeżeli po upływie 3 lat okaże się, że przychody z odpłatnego zbycia (zamiany) nie zostały wydatkowane na cele mieszkaniowe, konieczna będzie korekta deklaracji podatkowej i zapłata należnego podatku wraz z odsetkami od zaległości podatkowej.

Tomasz Piejak, aplikant adwokacki, Wojciech Jaranowski, praktyka doradztwa dla klientów indywidualnych w GWW