Jak wynika z interpretacji indywidualnej (sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.898.2025.2.MSU), powodowany często motywami raczej altruistycznymi niż zarobkowymi najem nieruchomości na rzecz fundacji (klasycznej fundacji dobroczynnej, nie zaś fundacji rodzinnej) może skutkować powstaniem zobowiązania podatkowego na gruncie VAT, nawet jeśli najem służy de facto zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych podopiecznych NGO.

Najem prywatny na rzecz fundacji, VAT i działalność gospodarcza

Z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej zwrócił się podatnik (osoba fizyczna), który nabył – jako składnik majątku prywatnego (nie posiada on wpisu w CEiDG) – cztery nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi. Podatnik zdecydował się następnie na wynajęcie wszystkich tych nieruchomości fundacji (mowa tu o klasycznej fundacji, nie zaś fundacji rodzinnej), zajmującej się opieką nad małoletnimi w wieku szkolnym, których rodzice zostali pozbawieni praw rodzicielskich lub prawa te zostały im ograniczone. Z tego względu fundacja potrzebuje lokali zapewniających jej podopiecznym odpowiednie warunki do nauki i spędzania czasu wolnego. Z opisu stanu faktycznego nie wynika, czy wnioskodawca jest powiązany (majątkowo bądź organizacyjnie) z fundacją w jakikolwiek sposób inny niż stosunek najmu wspominanych nieruchomości.

Najem nieruchomości o charakterze mieszkalnym – zwolnienie przedmiotowe z VAT

Pytanie, jakie postawił Dyrektorowi Krajowej Administracji Skarbowej podatnik, wynika z planów wnioskodawcy dotyczących inwestycji w kolejne nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem. Jak czytamy w opisie sprawy, planuje on nabycie innych nieruchomości, które również zostałyby wynajęte tej samej fundacji w celu zaspokojenia jej potrzeb związanych z zakwaterowaniem podopiecznych. Wnioskodawca zmierzał zatem do ustalenia – po pierwsze – czy  stanie się on podatnikiem VAT z tytułu najmu kolejnej nieruchomości fundacji oraz – po drugie – czy świadczone przez wnioskodawcę usługi najmu będą korzystały ze zwolnienia na  podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. W uzupełnieniu wniosku podatnik postawił także pytanie o wpływ dotychczasowego najmu fundacji czterech nieruchomości na jego status jako podatnika VAT.

Stanowisko podatnika: najem na rzecz domu dziecka zwolniony z VAT

Podatnik argumentował, że zarówno bieżące, jak i planowane umowy najmu nie będą miały wpływu na uzyskanie przezeń statusu czynnego podatnika VAT. W przekonaniu wnioskodawcy najem ten ma bowiem charakter „incydentalny i okazjonalny” (zapewne w szerokim sensie, nie zaś stypizowanej umowy „najmu okazjonalnego”) oraz wykonywany jest „z majątku osobistego”; okoliczności te sprawiałyby, że najem taki nie będzie stanowił działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Nawet jeśli jednak stanowiłby taką działalność, i tak będzie zwolniony z podatku VAT w związku z celem stosunku prawnego: nieruchomości są bowiem wykorzystywane w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dzieci znajdujących się pod opieką fundacji. Przypomnimy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się z tego podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635).

Fiskus: dom dziecka jak hotel, podatnik – przedsiębiorcą, brak zwolnienia przedmiotowego

Organ interpretacyjny uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe. W jego ocenie opisany we wniosku najem będzie stanowił odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a podatnikowi nie będzie przysługiwać zwolnienie przedmiotowe. Jak wywodzi w uzasadnieniu Dyrektor KIS, „przekonanie, że dopiero zakup nowej nieruchomości i jej wynajem uczyni Pana podatnikiem VAT jest błędne. Bowiem już wynajem czterech nieruchomości na  rzecz Fundacji zawarty w latach 2022–2024 przesądził o tym, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc stałe, odpłatne wykorzystywanie majątku dla celów zarobkowych. Natomiast  zakup kolejnej nieruchomości i jej wynajem będzie stanowił kontynuację prowadzonej przez Pana działalności, a nie jej początek”.

Organu interpretacyjnego nie przekonały też argumenty podatnika na rzecz dopuszczalności zastosowania zwolnienia przedmiotowego. Zdaniem Dyrektora KIS fakt, że podopieczni fundacji zamieszkują w wynajmowanych nieruchomościach, które są – wobec braku opieki rodzicielskiej – ich domem, nie przesądza o możliwości objęcia takiego najmu zwolnieniem przedmiotowym z VAT jako najmu na cele mieszkaniowe. Jak czytamy w uzasadnieniu, „wnioskodawca wynajmuje nieruchomości na rzecz Fundacji. Fundacja w wynajmowanych nieruchomościach prowadzi działalność, tj. świadczy w nich usługi w zakresie prowadzenia całodobowych domów dziecka dla dzieci, których rodzice zostali pozbawieni lub mają ograniczone prawa rodzicielskie, [co oznacza, że] nie zostaną  spełnione warunki dla zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy świadczenia usług wynajmu nieruchomości na rzecz Fundacji, gdyż nieruchomości nie będą wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe”. W ocenie organu bowiem „celem innym niż mieszkaniowy jest np. prowadzenie przez najemcę działalności, na potrzeby której budynek jest wynajmowany, co ma miejsce w przedmiotowej sprawie”.

Cena altruizmu? Skutki interpretacji dla wynajmujących i organizacji pozarządowych

Choć przedmiotowa interpretacja indywidualna formalnie wiąże tylko w sprawie konkretnego stosunku prawnego, to nie można ignorować jej znaczenia zarówno dla organizacji pozarządowych, jak i osób, które odpłatnie udostępniają nieruchomości NGO. Okazuje się bowiem, że nawet w przypadku nieruchomości przeznaczonych na zakwaterowanie małoletnich w trudnej sytuacji życiowej organ podatkowy może dopatrywać się jakiejś formy „działalności”, która wykraczałaby poza cele mieszkaniowe. Co więcej, skorzystanie ze zwolnienia przedmiotowego z VAT w przypadku najmu na rzecz fundacji – przy utrzymaniu się takiej linii interpretacyjnej – byłoby najprawdopodobniej zawsze niedopuszczalne – sama „fundacja”, jako osoba prawna, nie może bowiem mieć „potrzeb mieszkaniowych” sensu stricto.

W praktyce obrotu gospodarczego najem nieruchomości na rzecz fundacji – zwłaszcza o cechach takich, jak w opisanym stanie faktycznym – wykazuje nierzadko charakter bardziej altruistyczny niż biznesowy (np. w związku z preferencyjnym w stosunku do regularnych cen rynkowych czynszem najmu). Trudno zatem dopatrywać się w najmie – zwłaszcza prowadzonym ze składników majątku ściśle prywatnego osoby fizycznej – działalności gospodarczej. Radykalne podejście fiskusa jest zatem niekorzystne zarówno dla właścicieli nieruchomości, których zmusza do rejestracji jako czynnych podatników VAT, jak i dla NGO, dla których oznaczałoby to wzrost faktycznej wysokości czynszu.

Eksperci kancelarii GWW świadczą kompleksowe usług wsparcia prawnego i podatkowego dla organizacji pozarządowych oraz osób fizycznych i prawnych wspierających sektor NGO. Problematyce tej poświęciliśmy obszerny raport Vademecum GWW dla mecenasa, sponsora i darczyńcy, dostępne na naszej stronie internetowej: https://gww.pl/opodatkowanie-darczyncow-i-innych-podmiotow-wspierajacych-cele-pozytku-publicznego/.