Wprawdzie przepisy przewidują bezwarunkowe zwolnienie z podatku od przychodów z budynków, powszechnie określanego jako podatek od nieruchomości komercyjnych aż do końca obowiązywania stanu epidemii, warto jednak już teraz przyjrzeć się rozszerzonym zasadom opodatkowania tym podatkiem. Odpowiednie uregulowanie umów najmu z kontrahentami może bowiem w znaczący sposób zmniejszyć zobowiązania podatkowe przedsiębiorców w przyszłości.

Opodatkowaniu podlegają wszystkie budynki należące do podatnika, a nie tylko te których wartość przekracza 10 000 000 zł

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości komercyjnych podlegają wszystkie budynki znajdujące się na terytorium Polski, które zostały oddane w najem, dzierżawę bądź stanowią przedmiot innej równoważnej umowy. Podstawą opodatkowania jest suma przychodów z poszczególnych budynków pomniejszona o kwotę 10 000 000zł. Wbrew więc błędnemu przekonaniu niektórych przedsiębiorców, opodatkowaniu podlegają wszystkie budynki, które zostały oddane w najem niezależnie od ich wartości początkowej. Obowiązek podatkowy nie wystąpi jednak w sytuacji, w której łączna wartość budynków posiadanych przez podatnika nie przekroczy kwoty 10 000 000 zł. Należy również wskazać, iż w przypadku posiadania budynków przez podmioty powiązane, koniecznym jest proporcjonalne określenie kwoty pomniejszenia w stosunku do wysokości przychodów osiąganych przez te podmioty.

Przychodem z budynku określana jest wartość początkowa danego środka trwałego ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca, wynikająca z ewidencji środków trwałych. Zgodnie z obecnym stanowiskiem organów podatkowych, wartość budynku powinna być ustalana z pominięciem zmniejszeń z tytułu dokonanych odpisów amortyzacyjnych, ale z uwzględnieniem czynności mających wpływ na wartość środka trwałego, takich jak ulepszenia czy odłączania jej części składowych.

Określenie podstawy opodatkowania może budzić znaczne wątpliwości

Określając podstawę opodatkowania należy wziąć pod uwagę proporcję, w jakiej budynek został oddany do używania w stosunku do całkowitej powierzchni użytkowej danego budynku. W sytuacji, gdy w najem oddano wyłącznie część całkowitej powierzchni użytkowej koniecznym jest określenie wskazanej powyżej proporcji na pierwszy dzień każdego miesiąca. W takim przypadku nie ma jednak znaczenia czas na jaki dana powierzchnia została wynajęta, gdyż w kalkulacji należy uwzględniać całą wynajętą powierzchnię nawet, gdy najem trwał w danym miesiącu wyłącznie kilka godzin.

Przy częściach wspólnych budynku zastosowania nie znajdą regulacje dotyczące określania proporcji

Zastosowanie przedmiotowej regulacji budzi jednak liczne wątpliwości wśród podatników. W ostatnich interpretacjach organy podatkowe rozstrzygały kwestię określenia podstawy opodatkowania w przypadku, gdy z charakteru budynku oraz zawieranych umów najmu wynika, iż wyłącznie określona część budynku podlega oddaniu do użytkowania. Taka sytuacja może mieć przykładowo miejsce w przypadku centrów handlowych czy hoteli, które oddają w najem wyłącznie określone lokale. Wynajmowi nie podlegają jednak części wspólne takich budynków, takie jak korytarze czy windy. Ku zaskoczeniu podatników, w takim przypadku niewłaściwym będzie określenie podstawy opodatkowania przy zastosowaniu zasad dotyczących określania proporcji. Jak bowiem wskazują organy podatkowe, części wspólne budynków, które ze swojej natury nie podlegają oddaniu do użytkowania na podstawie umowy najmu, nie powinny być w ogóle brane pod uwagę przy określaniu powierzchni użytkowej oddanej do używania ani w całkowitej powierzchni budynku.

Ostatecznie należy więc stwierdzić, że skoro do obliczenia podatku należy brać pod uwagę przychód ustalony proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania w całości powierzchni użytkowej danego budynku, do określania podstawy opodatkowania nie należy w ogóle brać pod uwagę powierzchni części wspólnych, które nie podlegają oddaniu do użytkowania. Wobec tego podatnicy powinni dokonać analizy oddanych do użytkowania powierzchni i ocenić ich zakres oraz charakter, tak aby właściwie określić zarówno podstawę opodatkowania jak i samą wysokość należnego podatku.

Autorką artykułu jest Adrianna Kamińska, doradca podatkowy w GWW.