Zmiana zasad nabywania nieruchomości rolnych

Do Sejmu RP trafił projekt zmian w ustawie z 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Analizowany akt prawny jest istotny przede wszystkim dla podmiotów zainteresowanych nabyciem nieruchomości rolnych. W związku z tym, że ustanawia on ograniczenia w rozporządzaniu gruntami rolnymi, powinny zapoznać się z nim również spółki przed dokonaniem szeroko rozumianych działań korporacyjnych. Dotyczy to zwłaszcza tych spółek, które dysponują nieruchomościami rolnymi albo zamierzają przejąć majątek składający się m.in. z takich gruntów.

Rozszerzenie pierwokupu przy nabywaniu udziałów i akcji

Zgodnie z obecnym brzmieniem ustawy Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR), działającemu na rzecz Skarbu Państwa, przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. Projekt zmierza do rozszerzenia tego pierwokupu również na udziały i akcje w spółce dominującej w rozumieniu przepisów Kodeksu spółek handlowych, o ile spółka dominująca posiada udziały lub akcje w spółce dysponującej nieruchomościami rolnymi. Uwzględniając, że definicja „spółki dominującej” jest nieprecyzyjna, powyższa zmiana skutkować będzie koniecznością przeprowadzenia dogłębnej analizy, czy nabycie udziałów (akcji) w określonej spółce nie wiąże się z prawem pierwokupu po stronie Skarbu Państwa.

Zmiana obowiązków związanych z podziałem, przekształceniem i łączeniem spółek

Zgodnie z obecnym brzmieniem ustawy, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych, KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości. Powyższy zapis jest o tyle kuriozalny, że przy przekształceniu spółki zasadniczo nie dochodzi do przejścia majątku, bo spółka przekształcana i spółka przekształcona to zasadniczo ten sam podmiot. Projekt ogranicza wspomniany obowiązek jedynie do podziału albo łączenia spółek handlowych. Jednocześnie jednak utrzymuje się ograniczenie w zakresie przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową.

Inne ważne zmiany

Jak stanowi obecne brzmienie ustawy, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w którego skład weszła nabyta nieruchomość, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej – prowadzić to gospodarstwo osobiście. Powyższy obowiązek skutkuje szczególnego rodzaju przywiązaniem rolnika do ziemi. Ustawodawca nie przewidział jednak, że po okresie 5 lat od nabycia nieruchomości może ona zmienić swoje przeznaczenie. W analizowanym projekcie próbuje się doprecyzować, że obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę przestaje wiązać tylko co do takiej nieruchomości, która – po jej nabyciu – została przeznaczona na cele inne niż rolne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Ustawodawca zapomina jednak, że o kwalifikacji nieruchomościami jako rolnej decyduje sama możliwość wykorzystywania jej do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. W sytuacji gdy nieruchomość przestaje spełniać cechy „gruntu rolnego”, należałoby uznać, że ustają również ograniczenia ustawowe. Jeżeli bowiem nieruchomość uzyskała np. przeznaczenie gospodarcze, to trudno nadal prowadzić na niej gospodarstwo rolne. Jednocześnie nie sposób założyć, że przez wskazany okres 5 lat w ogóle nie może dojść do zmiany jej przeznaczenia. Nieruchomość może przestać być rolną również w sposób faktyczny, nie tylko w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest to ważne, bo w okresie 5 lat nabyta nieruchomość nie może być także zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Projekt zmierza jednocześnie do wyłączenia wszystkich ograniczeń związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi przewidzianymi dla fundacji rodzinnej lub jej beneficjenta (stosownie do ustawy o fundacji rodzinnej).

Podsumowanie

Ustawa w założeniu powinna wejść w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia. Z projektem zapoznać się można na stronie internetowej Sejmu (https://www.sejm.gov.pl/sejm9.nsf/druk.xsp?nr=3429).

Autorzy projektu w założeniu postanowili „załatać” potencjalne luki w ustawie, które pozwalałyby na obrót nieruchomościami rolnymi bez nadzoru KOWR. Efekt tego wydaje się być niestety odwrotny od zamierzonego. Stosowanie w praktyce ustawy dotychczas wiązało się z istotnymi wątpliwościami wywołanymi przede wszystkim niechlujstwem legislacyjnym. Zamiast doprowadzić do unormowania analizowanego zagadnienia, wprowadzenie projektowych zmian skutkować będzie wywołaniem kolejnych sporów prawnych. Jest to o tyle niewskazane, że w praktyce KOWR stara się interpretować wszystkie takie wątpliwości na korzyść Skarbu Państwa.