Obowiązująca od stycznia 2026 r. nowelizacja Prawa budowlanego wprowadziła możliwość zastosowania przez organ nadzoru budowlanego wobec inwestora, przed skorzystaniem z radykalniejszych środków prawnych, pouczenia, zwanego potocznie żółtą kartką.

Nowelizacja Prawa budowlanego: uproszczenie procedur i „żółta kartka”

W styczniu 2026 r. weszły w życie przepisy uchwalonej w poprzednim roku nowelizacji Prawa budowlanego i niektórych innych ustaw, regulujących przeprowadzanie procesu inwestycyjnego w budownictwie. Opracowując założenia reformy, ustawodawca położył duży nacisk na zmiany w postępowaniu budowlanym. Zmiany te zostały ukierunkowane na wzmocnienie zaufania obywateli i biznesu do organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. Jedną z cech rozpoznawczych tej reformy było istotne rozszerzenie zastosowania procedury milczącego załatwienia sprawy oraz wprowadzenie innych uproszczeń postępowania.

Deregulacja w praktyce: „żółta kartka” w Prawie budowlanym

Reforma ta została dobrze przyjęta przez branżę budowlaną, pokładającą w niej nadzieję na faktyczną deregulację procesu inwestycyjnego. Nie oznacza to jednak, że doszło do liberalizacji tak daleko idącej, aby zwalniała ona ze staranności w przestrzeganiu prawa budowalnego, a w szczególności – realizowania robót budowlanych w ramach zakreślonych decyzjami administracyjnymi. Problem ten staje się dobrze widoczny na tle  rozwiązania, jakie 7 stycznia pojawiło się w ustawie Prawo budowlane: instytucji tzw. żółtej kartki od nadzoru budowlanego. Instytucję tę, od 2020 r. stosowaną w postepowaniu dotyczącym nielegalnej zmiany sposobu użytkowania obiektu, rozszerzono tu na etap robót budowlanych.

W poprzednim stanie prawnym wielu przedstawicieli branży budowlanej podnosiło – nie bez przyczyny – że interwencje organów nadzoru budowlanego bywają nadmiernie intruzywne, a narzędzia prawne stosowane przez inspektorów mało elastyczne, nawet w przypadkach mniejszej wagi. Próbą złagodzenia tego reżimu było właśnie wprowadzenie możliwości wystąpienia przez organ nadzoru budowlanego ze skierowanym do inwestora pouczeniem, tzw. żółtą kartką, poprzedzającą zastosowanie radykalniejszych środków (postanowienia o wstrzymaniu robót, decyzji nakładającej na inwestora określone obowiązki lub – w najgorszym dla inwestora wypadku – decyzji nakazującej rozbiórkę).

Inspektor nadzoru budowlanego z żółtą kartką na placu budowy (art. 51a Prawa budowlanego)

To, że w nowym stanie prawnym inwestorom jest łatwiej prowadzić prace budowlane, nie oznacza, że Prawo budowlane stało się mniej rygorystyczne. Tym bardziej warto zatem dokładnie poznać szczegóły rozwiązania, jakim jest tzw. żółta kartka od nadzoru budowlanego.

Jak stanowi dodany wspomnianą nowelizacją art. 51a Prawa budowalnego, w przypadku stwierdzenia, że roboty budowlane są prowadzone w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach (art. 50 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego), organ nadzoru budowlanego może pouczyć inwestora o konieczności doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

Procedury „żółtej kartki” nie stosuje się do pozostałych przypadków, w których dochodzi do interwencji nadzoru budowlanego (w szczególności rozpoczęcia robót budowlanych bez pozwolenia lub zgłoszenia).

Żółtka kartka od nadzoru budowlanego: przebieg procedury i kluczowe terminy

Uregulowaniu procedury „żółtej kartki” poświęcono z kolei art. 51a ust. 2–3 Prawa budowlanego. W tym kontekście należy pamiętać, że organ nadzoru budowlanego potwierdza pouczenie wpisem w protokole kontroli i wpisem w dzienniku budowy.

Wspomnieliśmy, że rozwiązanie potocznie zwane żółtą kartką polega na wystąpieniu przez organ nadzoru budowlanego do inwestora z pouczeniem. Pouczenie, wpisane do dziennika budowy, służy wyeliminowaniu nieprawidłowości w procesie inwestycyjnym, nie zaś jego wstrzymaniu. Z tego względu organ nadzoru budowlanego sprawdza, czy roboty budowlane zostały doprowadzone do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach w następujących terminach:

• po upływie 60 dni od dnia pouczenia albo
• przed upływem 60 dni od dnia pouczenia, jeżeli wystąpi o to inwestor.

Żółtka kartka, a następnie – czerwona: kiedy nadzór budowalny sięgnie po radykalniejsze środki?

Przy lekturze przepisów o „żółtej kartce” od nadzoru budowlanego nie wolno zapomnieć, o kluczowym dla ich interpretacji czasowniku: „może”. Skorzystanie z tego rozwiązania formalnie pozostaje bowiem uprawnieniem, a nie obowiązkiem organu nadzoru budowlanego (choć wydaje się, że powinno ono poprzedzić zastosowanie przez organ radykalniejszych środków), a samo zastosowanie instytucji „żółtej kartki” ogranicza się tylko do jednego przypadku – sytuacji, gdy sposób prowadzenia robót budowlanych istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

Wraz z wpisem pouczenia („żółtej kartki”) do dziennika budowy rozpoczyna się bieg terminu, w którym inwestor powinien doprowadzić do zgodności prowadzonych robót budowlanych z decyzją o pozwoleniu na budowę, projektami (zagospodarowania działki, terenu lub architektoniczno-budowlanym) czy przepisami. Nie będzie zatem bezpiecznym wniosek, że skoro organ nadzoru budowlanego ograniczył się do pouczenia, to inwestycja nie napotka już przeszkód. Wprost przeciwnie, „żółta kartka” nakłada obowiązek podjęcia działań, których wykonanie zostanie – i to w dość krótkim jak na realia budowy, bo tylko 60-dniowym terminie – zweryfikowane przez organ nadzoru budowlanego.

Niezastosowanie się przez inwestora do pouczenia organu nadzoru budowlanego będzie skutkować radykalniejszymi środkami, które – pozostając w kręgu piłkarskiego żargonu – można nazwać „czerwoną kartką”.

Konsekwencje niezastosowania się do pouczenia nadzoru budowlanego („żółtej kartki”)

Jak stanowi art. 51a ust. 4 Prawa budowlanego, w przypadku gdy roboty budowlane nie zostały doprowadzone do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach, organ nadzoru budowlanego stosuje przepisy art. 50–51. Oznacza to, że organ nadzoru budowlanego zastosuje następujące środki:

• postanowieniem wstrzyma prowadzenie robót budowlanych,
• w razie prowadzenia robót budowalnych wbrew temu postanowieniu – w drodze decyzji nakaże rozbiórkę części obiektu budowlanego wykonanego po doręczeniu postanowienia albo doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu poprzedniego,
• przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia nakazującego wstrzymanie robót budowlanych wyda decyzję nakazującą inwestorowi określone działania, włącznie z zaniechaniem dalszych robót budowlanych lub rozbiórką obiektu.

Jak skorzystać z możliwości, jaką daje inwestorowi „żółta kartka”?

Choć otrzymanie pouczenia z wpisem do dziennika budowy nie należy z pewnością do najbardziej satysfakcjonujących momentów procesu inwestycyjnego, daje ono, paradoksalnie, inwestorowi nową szansę. Przede wszystkim inwestor może lepiej zrozumieć, jak nadzór budowlany rozumie przepisy prawa lub zakres decyzji o pozwoleniu na budowę, bez narażania się na często nieodwracalne konsekwencje dla prowadzonych robót. W pewnych wypadkach pozwala mu to też ocenić – w świetle pouczenia nadzoru budowlanego – pracę kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego. Dzięki skorzystaniu przez organ z instytucji pouczenia – „żółtej kartki” – inwestor będzie w stanie wyeliminować nieprawidłowości, zanim stałoby się to technicznie lub prawnie niewykonalne.

Prawo budowlane i rynek nieruchomości – wsparcie GWW

Postępowanie przed organami nadzoru budowlanego – choć na pewnym etapie przedsięwzięcia kluczowe dla inwestora – nie wyczerpuje złożoności zagadnień prawnych, jakie pojawiają się w procesie inwestycyjnym. Złożoność ta wzmacnia znaczenie usług świadczonych inwestorowi przez doświadczonego doradcę, patrzącego na proces budowlany kompleksowo, z perspektywy tak prawa administracyjnego (budowlanego), jak prywatnego.

Roli takich doradców podejmują się specjaliści działającego w kancelarii GWW zespołu ekspertów prawa nieruchomości. Więcej na temat zakresu naszych usług: https://gww.pl/obszary/nieruchomosci/.