Z końcem roku 2026 zintegrowane plany inwestycyjne i umowy urbanistyczne ostatecznie zastąpią narzędzia prawne stosowane w ramach tzw. lex deweloper. Otwiera to przed profesjonalnymi inwestorami – nie tylko realizującymi przedsięwzięcia mieszkaniowe – możliwości efektywnej współpracy z gminami w taki sposób, aby interes gospodarczy inwestora powiązać z postulatami lokalnych społeczności i zasadami racjonalnej urbanistyki.

Umowa urbanistyczna: samorządy, deweloperzy i reforma planistyczna

Od co najmniej dwóch dekad planowanie przestrzenne jest w Polsce przedmiotem narzekań nie tylko osób zaangażowanych w sprawy samorządowe, ale także biznesu i właścicieli nieruchomości. Brak spójnej wizji rozwoju miast, sprzeczność interesów grup społecznych zamieszkujących na danym terenie i zaszłości historyczne wpływające na sytuację prawną poszczególnych działek składają się na obraz chaosu urbanistycznego. Po części, jak wiadomo, ma on swoje źródło w wygaśnięciu wydanych przed rokiem 1995 planów miejscowych, co doprowadziło do dolegliwej dla inwestorów i mieszkańców luki regulacyjnej.

Remedium na taki stan rzeczy miała być przeprowadzana etapami reforma planistyczna. Oprócz jej sztandarowego elementu – nałożenia na gminy obowiązku sporządzenia i uchwalenia planów ogólnych – reforma ta wprowadza szereg innych rozwiązań. Wśród nich warto wymienić zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI) oraz umowę urbanistyczną (obecną już przed reformą w dość niszowym kontekście rewitalizacji). Skorzystanie z nich otwiera przed inwestorami i jednostkami samorządu terytorialnego nowe możliwości rozwoju tak biznesu nieruchomościowego, jak i racjonalnie zorganizowanej infrastruktury lokalnej.

Umowa urbanistyczna – kto może ją zawrzeć i na czym polega?

Umowa urbanistyczna została uregulowana w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2026 r. poz. 538). Jak stanowi jej art. 37ed, przez umowę urbanistyczną inwestor zobowiązuje się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej. W brzmieniu obowiązującym od 1 lipca 2026 r. przez umowę uzupełniającą należy z kolei rozumieć inwestycję:

a) służącą wykonywaniu zadań własnych gminy, w szczególności w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu art. 2 pkt 11 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2024 r. poz. 1151 i 1824 oraz z 2025 r. poz. 1019, 1542 i 1792), dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych,

b) w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej.

Definicja inwestycji uzupełniającej wskazuje, w jakich sytuacjach prawnie uzasadnione będzie zawarcie umowy urbanistycznej przez inwestora i gminę. Kontekst umowy urbanistycznej tworzy zaś realizacja przez dewelopera inwestycji głównej (o charakterze komercyjnym), której towarzyszyć ma inwestycja uzupełniająca ukierunkowana na zaspokojenie potrzeb lokalnej społeczności. Dla porządku należy podkreślić: społeczny cel inwestycji uzupełniającej musi mieścić się w zakresie zadań własnych gminy, nie zaś jej zadań zleconych (te ostatnie mają jednak charakter głównie administracyjny, praktycznie zatem i tak nie byłyby realizowane w ramach umowy urbanistycznej).

Warto dodać, że  stronami umowy urbanistycznej może być kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wniosek o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego (art. 37eg ust. 1). Przepis ten pozwala na współdziałanie kilku przedsiębiorców w realizacji większego zamierzenia budowlanego, wzmacniając także pozycję inwestorów względem gminy. Co ważne, umowa urbanistyczna i ZPI są dostępne także dla inwestorów realizujących inwestycje inne niż mieszkaniowe.

Umowa urbanistyczna i zintegrowany plan inwestycyjny

W przepisach regulujących procedurę zawarcia umowy urbanistycznej pojawia się pojęcie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Zintegrowany plan inwestycyjny jest szczególną formą planu miejscowego; uchwala go rada gminy na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zintegrowany plan inwestycyjny obejmuje obszar inwestycji głównej (np. osiedla mieszkaniowego) oraz inwestycji uzupełniającej. W odniesieniu do terenów, dla których wszedł w życie zintegrowany plan inwestycyjny, traci moc plan miejscowy (art. 37ea ust. 1–3).

Zintegrowany plan inwestycyjny stanowi załącznik do umowy urbanistycznej. Nieprzypadkowo zatem skutki prawne umowy urbanistycznej powstają dopiero z wejściem w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego (art. 37ed ust. 1).

Treść i forma umowy urbanistycznej

Choć przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określają cel i przedmiot umowy urbanistycznej, pewne elementy jej treści mogą być określone swobodniej przez strony. Dotyczy to zwłaszcza zobowiązań inwestora, który może w szczególności zobowiązać się na rzecz gminy do:

1. przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej;
2. pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość, na której miałaby być realizowana inwestycja uzupełniająca, jeśli nieruchomość ta należy do osoby trzeciej;
3. pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń z tytułu przysługującego właścicielom nieruchomości, których wartość obniżyła się w wyniku uchwalenia planu miejscowego, odszkodowania lub roszczenia o wykup.

O ile katalog dopuszczalnych zobowiązań inwestora jako strony umowy urbanistycznej jest otwarty (zwrot: „w szczególności”), o tyle gmina może przyjąć jedynie zobowiązania wprost wymienione w ustawie:

1. zobowiązać się w szczególności do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy;
2. zwolnić w całości lub w części inwestora z opłaty z tytułu podwyższenia wartości nieruchomości w związku z przyjęciem zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Dla ważności umowy urbanistycznej ustawa wymaga formy aktu notarialnego (art. 37ed ust. 9).

Umowa urbanistyczna: korzyści dla gmin i inwestorów

Wprowadzenie do polskiego prawa zintegrowanych planów inwestycyjnych i umów urbanistycznych jest uznawane za szansę dla ustabilizowania, a może wręcz „ucywilizowania” planowania i zagospodarowania przestrzennego w polskich miastach przez zapewnienie równowagi między interesem firm deweloperskich i racjonalnym kształtowaniem przestrzeni publicznej przez jednostki samorządu terytorialnego. Dość elastyczna – jak na relacje gospodarcze z podmiotem publicznym – struktura umowy urbanistycznej pozwala na lepsze dopasowanie postanowień takiej umowy do lokalnej specyfiki.

Zawarcie umowy urbanistycznej: biznes inwestora, polityka samorządu, lokalne potrzeby

Elementem, o którym warto wspomnieć przy omawianiu umowy urbanistycznej, jest ustawowe wyłączenie dopuszczalności wnoszenia przez radę gminy poprawek do zintegrowanego planu inwestycyjnego. Rada gminy zachowuje jednak wpływ na treść zintegrowanego planu inwestycyjnego (a pośrednio zatem – także umowy urbanistycznej): po odrzuceniu zintegrowanego planu inwestycyjnego może podjąć uchwałę o zwróceniu zintegrowanego planu inwestycyjnego do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wraz z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej, w tym do załącznika określającego projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Umowa urbanistyczna stanowi narzędzie kształtowania ładu przestrzennego w gminach, a zarazem – instrument włączający biznes nieruchomościowy do czynnej realizacji polityki jednostki samorządu terytorialnego. Należy jednak pamiętać, że przyjęcie zintegrowanego planu inwestycyjnego i zawarcie umowy urbanistycznej pozostaje zależne od stanowiska organów wykonawczych i przedstawicielskich gminy. Ustawodawca wprost przyjął bowiem, że organ wykonawczy gminy (np. wójt) ma prowadzić negocjacje z inwestorem w zakresie projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego i postanowień umowy urbanistycznej.

Umowa urbanistyczna i ZPI: rola doświadczonego doradcy w procesie negocjacyjnym

Praktycznym warunkiem pełnego wykorzystania szans, jakie przed inwestorami otwiera umowa urbanistyczna, jest takie przygotowanie projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego i zobowiązań inwestora w samej umowie, aby nie tylko zabezpieczały interes takiego inwestora, ale także zapewniały mu dobrą pozycję w negocjacjach z organami samorządu gminnego. Dla  organów tych istotna zaś będzie akceptowalność zintegrowanego planu inwestycyjnego i umowy urbanistycznej z dominującymi w danej miejscowości trendami w zakresie planowania przestrzennego.

Eksperci GWW wspierają inwestorów, którzy chcieliby realizować przedsięwzięcia budowlane w reżimie umowy urbanistycznej, profesjonalnym doradztwem opartym na znajomości realiów procesu inwestycyjnego, regulacyjnego środowiska procedur planistycznych oraz doświadczenia we współpracy z klientem (zwłaszcza w zakresie reprezentacji inwestorów przed sądami administracyjnymi: https://gww.pl/prawomocne-stwierdzenie-niewaznosci-mpzp-sukces-naszego-zespolu-przed-nsa/).

Więcej na temat usług świadczonych przez prawników naszego zespołu przeczytają Państwo na stronie internetowej GWW: https://gww.pl/obszary/nieruchomosci/.