Porozumienia dobrosąsiedzkie są narzędziem prawnym, który pozwala inwestorom – także realizującym przedsięwzięcia komercyjne – uniknąć działań obstrukcyjnych ze strony właścicieli sąsiednich działek. Efektywność tego rozwiązania wzmacnia rozszerzenie zakresu prawa do zrzeczenia się odwołania.

Porozumienie dobrosąsiedzkie i otoczenie inwestycji

Żadna inwestycja budowlana nie jest realizowana w próżni. Wzniesienie apartamentowca czy parku handlowego oddziaływa bowiem nie tylko na nieruchomości sąsiadujące z działką, na której inwestor przeprowadza przedsięwzięcie budowlane, ale także na szerzej pojętą społeczność lokalną. Można więc przyjąć, że właściciele nieruchomości w zasięgu oddziaływania danej inwestycji będą w stanie wykazać interes co najmniej faktyczny, jeśli nie prawny, związany z inwestycją. Różny bywa charakter takiego oddziaływania: tytułem przykładu warto wskazać potencjalne immisje (hałas, zanieczyszczenia), uciążliwość wynikającą ze specyfiki danego obiektu (m.in. zwiększony ruch samochodowy) czy konieczność ustanowienia na sąsiednich działkach służebności gruntowych.

Koniec obstrukcji? Porozumienia dobrosąsiedzkie i pozwolenie na budowę

Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.) stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Oznacza to, że dość szeroki krąg podmiotów – nie ograniczający się bynajmniej do bezpośrednich sąsiadów inwestycji – ma prawo składnia środków prawnych przeciwko uzyskanej przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę. Co więcej, podmioty te mają prawo do uczestnictwa w postępowaniu na każdym jego etapie. Jak wskazuje praktyka, sytuacja taka nierzadko jest wykorzystywana przez osoby zamieszkałe w zasięgu oddziaływania inwestycji do stosowania środków obstrukcyjnych, mających na celu zablokowanie przedsięwzięcia budowalnego. Działanie stron postępowaniao pozwolenie na budowę jest – biorąc za punt widzenia ich interes gospodarczy – racjonalne. Nawet inwestycja realizowana w zgodzie z przepisami planistycznymi i budowlanymi zmienia bowiem najbliższe otoczenie i może wpływać – często negatywnie – na komfort korzystania z nieruchomości oraz ich wartość rynkową.

Sposobem na uniknięcie ryzyka wynikającego z tych środków obstrukcyjnych jest zawarcie przez dewelopera z tymi właścicielami nieruchomości, którym przysługuje w postępowaniu budowlanym status strony, tzw. porozumień dobrosąsiedzkich. O porozumieniach dobrosąsiedzkich możemy mówić w sensie węższym (zrzeczenie się prawa do odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę) oraz w sensie szerszym (umowy dotyczące wybranych aspektów przeprowadzenia inwestycji).

Zrzeczenie się prawa do odwołania w porozumieniu dobrosąsiedzkim

Praktycznym warunkiem, aby porozumienia dobrosąsiedzkie między deweloperemi właścicielami sąsiadujących działek mogło być w ogóle zawarte, nierzadko okazuje się skorzystanie przez tych właścicieli z prawa do zrzeczenia się odwołania.

Jeszcze dekadę temu specjaliści w zakresie postępowania administracyjnego dość sceptycznie przyjmowali dopuszczalność zrzeczenia się przez stronę postępowania administracyjnego prawa do złożenia odwołania. Sytuacja ta zmieniła się z rokiem 2017, a w jeszcze większym stopniu – 2023. W roku 2017 do Kodeksu postępowania administracyjnego dodano art. 127a, który dopuszczał zrzeczenie się przez stronę prawa do złożenia odwołania „w trakcie biegu” terminu do jego złożenia. Ponieważ w ówczesnym stanie prawnym nie było jasne, czy strona musi czekać ze złożeniem oświadczenia o zrzeczeniu się odwołania do czasu wydania decyzji (na co wskazywałaby stylizacja „w trakcie biegu”), przepis ten został znowelizowany 12 maja 2023 r. Jak stanowi art. 127a w jego obecnej wersji, przed upływem terminu do wniesienia odwołania strona może zrzec się prawa do wniesienia odwołania wobec organu administracji publicznej, który wydał decyzję. Z nowego brzmienia wynika, że strona, która chciałaby zrzec się prawa do odwołania, może to uczynić jeszcze przed wydaniem decyzji administracyjnej (np. decyzji o pozwoleniu na budowę). Należy podkreślić, że decyzja staje się ostateczna i prawomocna, z dniem doręczenia organowi administracji publicznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania przez ostatnią ze stron postępowania (art. 127a § 2 k.p.a.).

Dopuszczenie przez ustawodawcę zrzeczenia się prawa do odwołania istotnie upraszcza praktykę zawierania porozumień dobrosąsiedzkich. Nie wolno jednak zapomnieć, że oświadczenie o zrzeczeniu się odwołania strona składa organowi administracji publicznej (tu – administracji budowlanej), nie zaś inwestorowi. Treść porozumienia dobrosąsiedzkiego powinna być sformułowana w taki sposób, aby zawierała zobowiązanie strony do złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do odwołania.

Zrzeczenie się prawa do odwołania w porozumieniu dobrosąsiedzkim – co w zamian?

Nie ulega wątpliwości, że zrzeczenie się przez właściciela nieruchomości, położonej w zasięgu oddziaływania inwestycji, prawa do odwołania nie nastąpi, jeśli inwestor nie zaoferuje mu jakiejś rekompensaty za wyrzeczenie się wpływu na zakres inwestycji i prac budowlanych. Charakteru ustępstw inwestora nie da się, rzecz jasna, przedstawić ogólnie – będzie on kształtował się odmiennie dla każdej inwestycji, z uwzględnieniem jej specyfiki. Deweloper, który chciałby skorzystać z ram prawnych porozumienia dobrosąsiedzkiego, powinien być jednak przygotowany także na żądania determinujące kształt inwestycji (np. powierzchnię i wysokość obiektu) czy warunki jej eksploatacji.

Porozumienia dobrosąsiedzkie: roboty budowlane i ustanowienie służebności

W szerszym sensie przez „porozumienia dobrosąsiedzkie” można rozumieć także umowy dewelopera z sąsiadami, które ustalają wybrane aspekty przeprowadzenia inwestycji (poprzez zmniejszenie uciążliwości prac) lub ułatwiają prace ekipom budowlanym. Do tej ostatniej zaliczyć można zobowiązanie do ustanowienia służebności gruntowych na rzecz nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja. W tym wypadku właściciele nieruchomości w zasięgu oddziaływania inwestycji również mogą oczekiwać uzyskania od inwestora świadczenia (ekonomicznie lub funkcjonalnie) ekwiwalentnego.

Ograniczenie ryzyka prawnego przy porozumieniach dobrosąsiedzkich

Niezależnie jednak od kontekstu danej umowy zawarcie przez dewelopera porozumienia dobrosąsiedzkiego z właścicielami okolicznych działek może przyczynić się do minimalizacji ryzyka prawnego i faktycznego związanego z konkretną inwestycją, a w razie naruszenia przez sąsiadów postanowień takiego porozumienia – wyposażyć inwestora w instrumenty prawne (w tym procesowe) służące zabezpieczeniu jego interesów. Przystępując do negocjowania porozumienia dobrosąsiedzkiego, warto mieć na uwadze, że spotka się ono z akceptacją właścicieli nieruchomości tylko wtedy, gdy deweloper pozostanie otwarty na ich racjonalne oczekiwania.

Umowy w realiach rynku nieruchomości – wsparcie GWW

Decyzja o skorzystaniu z rozwiązania, jakim są porozumienia dobrosąsiedzkie przez inwestora profesjonalnego wymaga wsparcia doświadczonego doradcy. Specjaliści zespołu prawa nieruchomości świadczą kompleksowe usługi w zakresie prawa budowalnego, zagospodarowania przestrzennego i cywilistycznych aspektów procesu budowlanego.