Nowsze orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, ściśle interpretując prawo właścicieli nieruchomości narażonych na immisje do udziału w postępowaniu budowlanym i planistycznym na prawach strony, ogranicza możliwość wykorzystania prawa sąsiedzkiego do blokowania inwestycji.

Immisje między prawem cywilnym i prawem budowlanym

Stosunki między sąsiadami od wieków stanowią nie tylko częste tło sporów, ale także istotną inspirację dla rozwoju systemu prawnego. Dość powiedzieć, że stały się motorem rozwoju wielu dziedzin prawa – prawa prywatnego, prawa budowlanego czy przepisów o planowaniu przestrzennym. Zarówno prace budowlane, jak i charakter oraz sposób użytkowania zabudowanej nieruchomości oddziaływają bowiem na sąsiednie nieruchomości oraz lokalną społeczność. Oddziaływania te nierzadko są postrzegane przez sąsiadów jako uciążliwości, ograniczające ich komfort codziennego życia, prowadzenia biznesu czy obniżające wartość nieruchomości na wypadek decyzji o jej sprzedaży.

Immisje pośrednie i bezpośrednie w polskim prawie cywilnym

Takie właśnie „uciążliwe oddziaływania” prawnicy zwykli określać jako immisje. Ich ustawową regulację w prawie polskim wprowadza art. 144 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Doktryna prawnicza dzieli immisje na pośrednie i bezpośrednie. Immisje bezpośrednie są rezultatem działania właściciela, w wyniku którego oddziaływanie zostało wprost skierowane na sąsiednią nieruchomość. Z kolei immisje pośrednie polegają na tym, że pewne zjawiska, powstające na jednej nieruchomości, oddziaływają na drugą (przykładowo, mogą to być nadmierny hałas, światło, wstrząsy czy zapachy). Wśród immisji pośrednich wyodrębnia się często immisje materialne i niematerialne. W przypadku immisji materialnych na sąsiednią nieruchomość faktycznie przenikają skutki aktywności właściciela nieruchomości. Mogą nimi być oddziaływania tak różne jak fale radiowe czy nawet przelot pszczół.

Bardziej subiektywna pozostaje ocena występowania immisji niematerialnych. Przybierają one postać raczej indywidualnych odczuć osób korzystających z sąsiednich nieruchomości. Aby zilustrować problem immisji niematerialnych, możemy wyobrazić sobie sytuację, w której na nieruchomości wyjściowej pozostawiono znaczne ilości substancji wydzielających nieprzyjemny zapach lub materiałów łatwopalnych.

Punktem wyjścia do określenia stopnia uciążliwości danych działań, od którego można już mówić o immisjach, jest ustalenie „przeciętnej miary”. Co ważne, nawet legalna i zgodna ze stosunkami miejscowymi aktywność ekonomiczna (np. prowadzenie chlewni na wsi, por. postanowienie SN z 28 maja 2025 r., sygn. akt I CSK 262/25) może prowadzić do przekroczenia owej „przeciętniej miary”.

Środki ochrony przed immisjami: ochrona negatoryjna

Jeśli mamy do czynienia z faktycznymi immisjami w rozumieniu prawa cywilnego, właścicielowi nieruchomości, z której korzystanie immisje zakłócają, przysługuje roszczenie z tytułu naruszenia posiadania, o jakim mowa w art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Aby skorzystać z ochrony posiadania (ochrona negatoryjna, actio negatoria), posiadacz powinien wystąpić z powództwem do właściwego sądu powszechnego. Warto przy tym zauważyć, że istnieje także możliwość potraktowania immisji jako czynów niedozwolonych i dochodzenia odszkodowania na postawie art. 415 Kodeksu cywilnego (kto z winy własnej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia).

Immisje w prawie budowlanym i zagospodarowaniu przestrzennym

Ochrona, jaką właścicielowi nieruchomości doświadczającemu immisji przyznaje prawo cywilne, w praktyce umożliwia domaganie się zaprzestania tego rodzaju naruszeń posiadania lub uzyskanie odszkodowania (w pewnych przypadkach). Doświadczenie życiowe wskazuje jednak, że obawa przed potencjalnymi immisjami może towarzyszyć sąsiadom już na etapie postępowania budowlanego, a nawet wcześniej – na tle procedur z zakresu planowania przestrzennego. Właściciele działek zlokalizowanych w okolicy zamierzenia budowlanego mają bowiem podstawy do niepokoju co do faktycznego kształtu zrealizowanej inwestycji i jej realnego oddziaływania na okolicę. Nie sposób zatem odmówić racjonalności ich podejściu, ukierunkowanemu na możliwie wczesne zablokowanie inwestycji. Formułując tę myśl inaczej, chodzi o to, aby do powstania immisji w ogóle nie dopuścić.

Wielu właścicieli środków do przeciwdziałania niekorzystnym dla nich zmianom w najbliższym otoczeniu upatrywała w rozwiązaniach przyjętych w prawie budowlanym i administracyjnym. Oznacza to zwykle skorzystanie ze środków, które wielu inwestorom jawią się jako obstrukcyjne (w kontekście porozumień dobrosąsiedzkich pisaliśmy o tym na blogu GWW: https://lexplorers.pl/porozumienia-dobrosasiedzkie-szansa-dla-branzy-deweloperskiej-i-mieszkancow/). W ostatnim czasie pojawiały się jednak orzeczenia sądów administracyjnych, które ograniczają zakres korzystania z przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego.

Ryzyko immisji a status strony w postępowaniu budowalnym

Istotą problemu jest rozstrzygnięcie, czy już sam fakt potencjalnych immisji daje sąsiadom nieruchomości, na której ma być realizowane zamierzenie budowlane, prawo do występowania w postępowaniu administracyjnym (budowlanym lub planistycznym) w charakterze strony. Wielu właścicieli nieruchomości sąsiednich, niezadowolonych z lokalizacji nowego przedsięwzięcia, nie bez pewnych podstaw wychodzi z założenia, że taki przymiot strony będzie im przysługiwał.

Sprawa ta nie jest jednak tak oczywista, jak mogłoby się wydawać. Ciekawego przykładu dostarcza tu wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 marca 2026 r. (sygn. akt II OSK 2559/23). NSA badał w nim orzeczenie WSA w Warszawie, który oddalił skargę na postanowienie samorządowego kolegium odwoławczego. Tłem sprawy była wydana przez jednego z mazowieckich wójtów decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji rozbudowy i przebudowy hali sportowej, z przeznaczeniem na budynek szkoły z zapleczem sportowo-rekreacyjnym. Zdaniem skarżących postępowanie w zakresie warunków zabudowy powinno zostać wznowione, nie brali on bowiem – mimo posiadania interesu prawnego – udziału w postępowaniu jako jego strony.

Ich argumentacja nie przekonała jednak ani SKO, ani sądów administracyjnych (w obydwu instancjach). Jak czytamy w uzasadnieniu:

ochrona interesu prawnego z tytułu prawa własności przewidziana w art. 144 Kodeksu cywilnego, dotycząca immisji związanych z korzystaniem z nieruchomości, odnosi się wyłącznie do zjawisk już występujących, a nie przyszłych i hipotetycznych, a więc zasadnie można się na nią powoływać najwcześniej na etapie budowy obiektów. Zatem źródłem interesu prawnego, legitymującego właściciela działki sąsiedniej do uzyskania statusu strony w postępowaniu w sprawie ustalenia tychże warunków, nie może być perspektywa potencjalnych i przyszłych uciążliwości, jakie może nieść za sobą realizacja planowanej inwestycji. Wynika to m.in. z tego, że kwestie potencjalnych i przyszłych uciążliwości dla sąsiadów nie podlegają ocenie w ramach postępowania poprzedzającego wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wynikałoby stąd, że żądanie sąsiadów, aby już na etapie postępowania w sprawie „wuzetki” rozważać ryzyko potencjalnych immisji, było przedwczesne. Właściciel nieruchomości, który żąda udziału w sprawie jako strona, musi oprzeć się na uprawnieniu przyznanym konkretnym przepisem prawa. W ocenie NSA dopóki nie rozpoczęto procesu budowlanego (a przynajmniej nie wystąpiono o pozwolenie na budowę), nie można rozważać wpływu immisji, które pojawią się w trakcie prac budowlanych i w związku z funkcjonowaniem obiektu po jego oddaniu do użytku.

Pozwolenie na budowę i kwestia potencjalnych immisji

Podobne podejście zastosował NSA do postępowania w sprawie pozwolenia na budowę (wyrok NSA z 10 marca 2026 r., sygn. akt II OSK 2304/23). NSA oddalił skargę kasacyjną właścicielki nieruchomości, która żądała dopuszczenia jej jako strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę dotyczyło budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którego obszarze oddziaływania – zdaniem skarżącej – znajdowała się jej nieruchomość. NSA, podzielając stanowisko wyrażane przez organy administracji budowlanej i WSA, stwierdził, że art. 144 Kodeksu cywilnego (występowanie immisji) nie może być wyłączną i samoistną podstawą interesu prawnego w sprawie administracyjnej dotyczącej udzielenia pozwolenia na budowę. Do uzyskania statusu strony konieczne było wskazanie konkretnego przepisu prawa. Przepisem takim jest art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego (definiuje on obszar oddziaływania obiektu przez odwołanie do „przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu”). Jednocześnie NSA bardzo wyraźnie odróżnia możliwość dochodzenia przez właścicielkę nieruchomości swoich roszczeń na gruncie prawa cywilnego od dopuszczenia do postępowania budowlanego w charakterze strony. Fakt, że skarżąca nie była stroną w postępowaniu budowlanym, nie uniemożliwia jej wystąpienia z powództwem na tle przepisów o immisjach.

Immisje i ograniczenie ryzyka dla inwestorów: wsparcie GWW

Choć orzecznictwo wydaje się być korzystne dla inwestorów, przy planowaniu zamierzenia budowlanego warto przemyśleć także potencjalne obszary ryzyka prawnego, jakie pojawią się po zakończeniu procesu budowlanego i będą związane z bieżącą eksploatacją obiektu. W pewnych bowiem przypadkach może okazać się, że sam fakt zrealizowania inwestycji zgodnie z przepisami planistycznymi i budowlanymi nie będzie stanowił wystarczającego zabezpieczenia przez roszczeniami sąsiadów, powołujących się na prawo cywilne.

Ograniczeniu ryzyka związanego z przedsięwzięciem budowlanym służyć będzie wsparcie profesjonalnego doradcy. Eksperci działającego w GWW zespołu prawa nieruchomości świadczą usługi na rzecz klientów realizujących przedsięwzięcia budowlane, także w trudnym kontekście inwestycyjnym.

Więcej na temat zakresu naszej specjalizacji: https://gww.pl/obszary/nieruchomosci/.