Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 17 stycznia 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.700.2024.1.DK) wpisuje się w linię rygorystycznego podejścia do zakresu dozwolonej działalności fundacji rodzinnej, zwłaszcza w istotnym dla tezauryzacji majątku i planowania sukcesyjnego obszarze obrotu nieruchomościami. Zdaniem fiskusa zwolnienia z CIT może pozbawić fundację rodzinną sama ewentualność zbycia przez nią nieruchomości.

Nieruchomości w fundacji rodzinnej: interpretacje podatkowe i plany legislacyjne

Uczestnicy obrotu gospodarczego zdążyli się już przyzwyczaić do rygoryzmu organów w zakresie opodatkowania fundacji rodzinnych. Rygoryzm ten – wraz z forsowanymi przez Ministerstwo Finansów inicjatywami legislacyjnymi – sprowokował niemałą część opinii publicznej (przynajmniej tę zainteresowaną podatkami) do formułowania pesymistycznych prognoz o końcu fundacji rodzinnych (wspominaliśmy o tym także na blogu lexplorers.pl: https://lexplorers.pl/fundacja-rodzinna-emisja-obligacji-i-zapotrzebowanie-na-koszty/).

Nabycie wyłącznie w celu zbycia: fundacja rodzinna spekulantem?

Znany, jak już się wydaje, leitmotiv interpretacji indywidualnych dotyczących opodatkowania fundacji rodzinnej stanowi zakres tzw. dopuszczalnej działalności fundacji rodzinnej – a co za tym idzie – ewentualne zastosowania bądź preferencyjnego zwolnienia takiej fundacji z CIT, bądź jej sankcyjnego opodatkowania (stawka CIT – 25 %).

Przykładem takiego podejścia fiskusa do opodatkowania fundacji rodzinnej jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 stycznia 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.700.2024.1.DK). Organ podatkowy przyjął niezwykle restrykcyjne stanowisko w sprawie opodatkowania transakcji nieruchomościowych dokonywanych przez te podmioty. Restrykcyjność tego stanowiska, wsparta arbitralnością oceny stanu faktycznego, sprawia, że zasługuje ona na szersze omówienie.

Uprzedzając dalsze rozważania, wskażmy zatem, że w świetle najnowszego stanowiska organów podatkowych:

1. nawet sprzedaż nieruchomości po 10 latach może być uznana za „nabycie wyłącznie w celu zbycia”,
2. sam zamiar ewentualnej przyszłej sprzedaży dyskwalifikuje transakcję ze zwolnienia podatkowego (organ przypisuje fundacji rodzinnej cele „spekulacyjne”),
3. okres pomiędzy nabyciem a zbyciem nie ma znaczenia dla oceny celu transakcji.

Jakie motywy stoją za tak restrykcyjnym podejściem Dyrektora KIS? Przyjrzyjmy się argumentacji fiskusa.

Fundacja rodzinna: długi horyzont inwestycji w nieruchomości, ale z zamiarem sprzedaży

Wniosek o interpretację złożyła fundacja rodzinna, która nabyła dwa lokale mieszkalne w celach inwestycyjnych. Fundacja planowała wynajmować nieruchomości przez okres co najmniej 10 lat, a następnie rozważyć ich sprzedaż. W związku z tym wystąpiła z zapytaniem, czy będzie mogła skorzystać ze zwolnienia podatkowego przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości po tym okresie.

Przypomnijmy, że działalność gospodarcza fundacji rodzinnej w zakresie określonym w ustawie z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (Dz.U. z 2023 r. poz. 326, ze zm.) jest zwolniona z opodatkowania CIT. Taką działalnością jest zbywanie mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia. Zdaniem podatnika fundacja rodzinna przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości podlega pod to zwolnienie, fundacja rodzinna nabyła bowiem nieruchomości w celach inwestycyjnych, o czym świadczy bardzo długi, ponad 10-letni planowany okres własności nieruchomości. Wyklucza to zatem możliwość uznania nabycia mienia wyłącznie w celu jego dalszej sprzedaży.

Organ podatkowy: planowanie sprzedaży wyłącza zwolnienie fundacji rodzinnej z CIT

Dyrektor KIS uznał, że fundacja rodzinna nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia podatkowego przy sprzedaży nieruchomości, nawet po 10 latach od ich nabycia. Aby uznać stanowisko fundacji rodzinnej za nieprawidłowe, organ posłużył się następującymi argumentami:

• sam fakt planowania przyszłej sprzedaży świadczy o nabyciu nieruchomości w celu zbycia;
• przepisy nie określają minimalnego okresu posiadania mienia, po którym jego sprzedaż nie byłaby uznana za „nabycie wyłącznie w celu zbycia”;
• wynajmowanie nieruchomości przed sprzedażą nie zmienia pierwotnego zamiaru zbycia.

Analizując stanowisko organu interpretacyjnego, warto zwrócić uwagę na ważki szczegół jego rozumowania. Ustawa o fundacji rodzinnej (art. 5 ust. 1 pkt 1) do zakresu dozwolonej działalności gospodarczej fundacji rodzinnej zalicza – przypomnijmy – „zbywanie mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia”. W omawianej interpretacji organ podatkowy zdaje się natomiast ignorować użycie przez ustawodawcę przysłówka „wyłącznie”, przyjmując, że samo dopuszczenie przez podatnika ewentualności zbycia nieruchomości przesądzą o utracie prawa do preferencyjnego opodatkowania.

Fiskus przeciwko spekulantom nieruchomościami: skutki dla fundacji rodzinnych

Zaprezentowane przez Dyrektora KIS stanowisko (a zwłaszcza jednostronność oceny celów, dla których fundacje rodzinne nabywają nieruchomości) może mieć daleko idące konsekwencje dla strategii inwestycyjnych fundacji rodzinnych. W praktyce oznacza to, że:

• każda transakcja nieruchomościowa może być kwestionowana przez organy skarbowe jako wykraczająca poza dozwoloną działalność gospodarczą fundacji rodzinnej;
• nawet długoterminowy charakter podjętej przez fundację rodzinną inwestycji w nieruchomości nie chroni przed przypisaniem takiej inwestycji celu „spekulacyjnego”.

Tak restrykcyjna interpretacja może stać w sprzeczności z ideą fundacji rodzinnej jako narzędzia długoterminowego planowania majątkowego. Wątpliwości budzi zwłaszcza fakt, że organ podatkowy zdaje się, o czym wspomnieliśmy, ignorować rzeczywisty cel nabycia nieruchomości (inwestycja długoterminowa) i skupia się wyłącznie na hipotetycznej możliwości przyszłej sprzedaży.

Fundacje rodzinne stoją przed trudnym wyzwaniem. Z jednej strony muszą dbać o efektywne zarządzanie majątkiem, z drugiej – unikać ryzyka podatkowego, a przez to niezwykle ostrożnie formułować swoje plany inwestycyjne. Tym istotniejsze staje się zatem precyzyjne dokumentowanie celów inwestycyjnych i unikanie wszelkich sformułowań sugerujących zamiar przyszłej sprzedaży nabywanych aktywów.

Niewątpliwie interpretacja ta wpisuje się z coraz intensywniejszą dyskusję na temat granic swobody inwestycyjnej fundacji rodzinnych. Możemy spodziewać się, że temat ten będzie przedmiotem wielu sporów i kolejnych interpretacji w najbliższych latach.

Aby sprostać tym wyzwaniom, warto skorzystać z pomocy specjalistycznego doradcy. Dzięki pracy na rzecz polskich i zagranicznych fundacji rodzinnych zespół kancelarii GWW dysponuje niezbędnym w tym zakresie doświadczeniem.