Wchodzące w życie 1 sierpnia 2024 r. rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii[1] wprowadza zmiany w zakresie odległości, w jakiej budynki na działce budowlanej powinny być usytuowane od jej granic.

Dotychczas, jeśli z przepisów szczególnych nie wynikało nic innego, zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej jako „rozporządzenie”) budynek powinien być usytuowany nie mniej niż:

• 4 m od granicy działki budowlanej – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
• 3 m od granicy działki budowlanej – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy.

W nowelizacji nie zrezygnowano z powyższych reguł, dodano za to dwie nowe, dotyczące budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych.

Zgodnie z nowym brzmieniem § 12 ust. 1 rozporządzenia takie budynki należy sytuować w odległości od granicy działki nie mniejszej niż 5 m zarówno w przypadku, gdy budynek mieszkalny jest zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy, jak i gdy budynek ten jest zwrócony do granicy działki ścianą bez okien lub drzwi, z tą różnicą, że do tej drugiej kategorii budynków znajdzie zastosowanie § 12 ust. 2 rozporządzenia. Przepis ten pozwala w takiej sytuacji na sytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż zaledwie 1,5 m od granicy działki lub nawet bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza taką możliwość.

Budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych będą musiały znajdować się również w większej odległości od granicy działki budowlanej mierzonej od balkonu – zgodnie z pkt 3 dodanym do § 12 ust. 6 rozporządzenia wymagana odległość będzie wynosić 3 m.

Powyższe wymagania, jak i wszystkie inne zawarte w § 12 ust. 1–9 rozporządzenia, nie będą musiały być przestrzegane, jeśli działka sąsiednia jest działką drogową. Wyłączenie to zostanie jednak rozszerzone na sytuacje, w których działką sąsiednią jest publicznie dostępny plac.

Definicja publicznie dostępnego placu została dodana w § 3 pkt 26 rozporządzenia: jest to teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną, jak również przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jako użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe lub jako droga, oznaczone odpowiednio symbolem: Bz lub dr.

Podsumowanie

Celem wprowadzanych zmian jest poprawa standardu nowych osiedli mieszkaniowych przez zmniejszenie gęstości zabudowy. Pojawia się jedynie pytanie, czy zwiększenie wymaganej odległości od granicy działki o 1 m (w przypadku ścian bez okien i drzwi o 2 m z uwzględnieniem możliwości ominięcia tego wymogu w przypadku odpowiedniego planu zagospodarowania przestrzennego) rzeczywiście będzie stanowiło odczuwalną dla mieszkańców różnicę. Z pewnością za to okoliczność ta będzie stanowiła jedno z kolejnych ograniczeń w zakresie możliwości realizacji projektów wielomieszkaniowych, na które zapotrzebowanie na polskim rynku nie maleje. Nowelizacja wprowadza również inne dodatkowe wymogi dla budynków wielorodzinnych (m.in. minimalna powierzchnia lokalu użytkowego, obowiązek tworzenia pomieszczeń dla rowerów i wózków dziecięcych, obowiązek budowy placów zabaw w przypadku osiedli składających się z więcej niż 20 mieszkań), które w połączeniu ze zwiększeniem minimalnej odległości budynku od granicy działki mogą spowodować, że zmniejszy się liczba mieszkań, jaką deweloperzy będą w stanie wybudować na danej działce. To zaś może przełożyć się na podwyżkę cen za metr kwadratowy nieruchomości oferowanych na rynku.

Współautorem artykułu jest Piotr Oksiuta, asystent prawnika w GWW.

[1] Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.