Niskie oprocentowanie lokat bankowych skłania inwestorów do poszukiwania innych sposobów na lokowanie kapitału. Interesującą alternatywą jest amerykański rynek wynajmu nieruchomości. Dobrze zorientowani wiedzą, że inwestowanie w nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach takich jak Manhattan, czy południowa Floryda, zapewnia trwałe i rentowne źródło zysków. W USA nie ma istotnych ograniczeń nabywania nieruchomości przez obcokrajowców, którzy zamierzają wynajmować je bez opuszczania własnego państwa.

Nie zapomnij podzielić się z fiskusem w USA

Zasadą jest opodatkowanie przychodów obcokrajowców z wynajmu nieruchomości w USA 30-proc. federalnym podatkiem u źródła. Przychody te mogą podlegać opodatkowaniu również na poziomie stanowym. Zależy to jednak od przepisów podatkowych obowiązujących w stanie, w którym położona jest nieruchomość. Oprócz poboru podatku u źródła, zarządcy nieruchomości wykazują przychody wynajmujących (tzn. odebrany w ich imieniu czynsz) w zeznaniu podatkowym. Następnie przekazują je amerykańskim organom podatkowym (IRS). Istotną wadą podatku u źródła jest brak możliwości obniżenia przychodów wynajmujących o koszty związane z wynajmem (np. nakłady na podniesienie standardu nieruchomości, itp.). Taka forma opodatkowania nie jest w związku z tym rekomendowana właścicielom, którzy ponieśli duże wydatki na wynajmowaną nieruchomość.

Wynajmujący mogą uniknąć podatku u źródła pod warunkiem złożenia w IRS wniosku o opodatkowanie dochodów z wynajmu według stawki, która aktualnie wynosi od 10 do prawie 40 proc. Wówczas uzyskane przychody mogą zostać przed obliczeniem podatku obniżone o poniesione koszty. Warunkiem skuteczności wniosku jest dołączenie go do złożonego w terminie zeznania podatkowego i poinformowanie zarządców nieruchomości, aby nie pobierali podatku u źródła.

Rezygnacja z podatku u źródła wiąże się z tym, że sami właściciele nieruchomości (a nie zarządcy) muszą zatroszczyć się o terminowe wykonanie zobowiązań względem IRS.

… i z fiskusem w Polsce

Zyski z wynajmu nieruchomości w USA są opodatkowane w tym państwie, jednak osoby mieszkające w Polsce muszą wykazać je także w polskim zeznaniu podatkowym razem z dochodami osiągniętymi w Polsce. Nie oznacza to jednak, że podatek zapłacony w USA nie ma wpływu na wysokość podatku należnego w Polsce. Amerykańsko – polska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania z 1974 r. przewiduje w tym wypadku tzw. metodę proporcjonalnego zaliczenia. Oznacza ona, że dochody z USA podlegają opodatkowaniu w Polsce. Jednocześnie jednak możliwe jest odliczenie od podatku należnego w Polsce kwoty podatku zapłaconego w USA.

Z kolei nowa amerykańsko – polska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania z 2013 r. przewiduje tzw. metodę wyłączenia z progresją. Zgodnie z tą metodą, zyski z wynajmu nieruchomości w USA będą zwolnione z opodatkowania w Polsce. Jednocześnie będą miały wpływ na ustalenie stopy procentowej, według której należy obliczyć podatek należny od dochodów osiągniętych w Polsce, opodatkowanych na zasadach ogólnych. W przypadku innych form opodatkowania (podatek liniowy bądź zryczałtowany) albo w braku dochodów osiągniętych w Polsce, nie będzie w ogóle konieczności uwzględniania w polskich zeznaniach podatkowych zysków z USA. Nowa umowa nie weszła jeszcze jednak w życie, ponieważ do tej pory nie została ratyfikowana przez USA.

Podsumowanie

Wynajmowanie nieruchomości w USA to dobry sposób na udaną i długotrwałą inwestycję. Możliwości, jakie stwarzają amerykańskie i polskie przepisy podatkowe, jest wiele. Nowa amerykańsko – polska umowa stworzy ich jeszcze więcej. Kluczem do sukcesu jest zaplanowanie odpowiedniej strategii. Pomoże w tym zatrudnienie profesjonalnego doradcy w USA lub wykwalifikowanego prawnika w Polsce. Konieczne będzie bowiem doświadczenie w zakresie transgranicznego doradztwa prawnego, międzynarodowego prawa podatkowego, a także koordynacja międzynarodowej obsługi prawnej.

Autorem artykułu jest Tomasz Piejak, aplikant adwokacki w GWW.