W obrocie prawnym nie jest rzadkością, że nieruchomość nie jest nabywana w drodze jednej czynności prawnej, ale stopniowo: poszczególne udziały stają się własnością nabywcy w wyniku różnych zdarzeń.

Z tego właśnie względu warto zapoznać się z interpretacją indywidualną dotyczącą możliwości skorzystania ze zwolnienia z PIT w wypadku sprzedaży nieruchomości nabytej częściowo w drodze dziedziczenia, częściowo zaś – od syndyka masy upadłości (0115-KDIT1.4011.914.2025.1.ASZ).

Częściowo ze spadku, częściowo od syndyka: opodatkowanie PIT dochodu ze zbycia nieruchomości

Z wnioskiem o wydanie interpretacje indywidualnej zwróciła się do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej podatniczka, która nabyła nieruchomość w wyniku dwóch zdarzeń prawnych. Część udziałów (11/16) uzyskała ona w drodze spadkobrania, pozostałą część (5/16) w wyniku nabycia od syndyka masy upadłości. Zaangażowanie syndyka wynikało z ogłoszenia upadłości konsumenckiej wobec osoby, która obok wnioskodawczyni posiadała udziały w nieruchomości. Dla uzyskania pełniejszego obrazu sprawy dodajmy, że współwłasność wnioskodawczyni z osobą, która ogłosiła upadłość konsumencką, powstała w wyniku licznych zdarzeń prawnych (dziedziczenie beztestamentowe, darowizna, ustanowienie rozdzielności majątkowej).

W pytaniu skierowanym do organu interpretacyjnego podatniczka zmierzała do ustalenia, czy w przypadku sprzedaży przez nią powyższej nieruchomości przed 31 grudnia 2030 r. podstawą obliczenia podatku dochodowego wynikającego z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie jedynie ewentualny dochód wynikający ze zbycia 5/16 udziału we własności nieruchomości nabytych od syndyka masy upadłości.  Dochód wynikający ze sprzedaży pozostałych 11/16 udziału miałby przy tym nie podlegać opodatkowaniu jako objęty zwolnieniem z PIT: 5-letni okres uprawniający do skorzystania z ulgi mieszkaniowej byłby bowiem liczony od czasu nabycia udziałów w nieruchomości przez spadkodawców podatniczki (moment ten był tożsamy z przekształceniem w roku 1998 przysługującego im prawa użytkowania wieczystego w prawo własności).

Nabycie od syndyka należy traktować inaczej niż spadkobranie (interpretacja indywidualna w zakresie zwolnienia z PIT, 0115-KDIT1.4011.914.2025.1.ASZ)

Zdaniem podatniczki na rzecz zaprezentowanego przez nią stanowiska, różnicującego okres konieczny do skorzystania z ulgi mieszkaniowej w związku z odmiennym sposobem ustalenia początkowej daty tego okresu, przemawia literalne brzmienie przepisów ustawy o PIT ustanawiających ulgę mieszkaniową. Jak stanowi art. 10 ust. 1 lit. a–d ustawy o PIT, do źródeł przychodów zalicza się odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, kiedy nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. A contrario sprzedaż po upływie pięcioletniego terminu będzie zwolniona z opodatkowania PIT.

Jak liczyć okres potrzebny do zwolnienia z PIT, jeśli nieruchomość została nabyta od syndyka?

Podatniczka słusznie jednak zauważyła, że nieco inaczej uregulowano sposób liczenia okresu uprawniającego do zwolnienia z PIT w przypadku, gdy nieruchomość została nabyta w drodze spadkobrania. W takiej sytuacji obowiązuje bowiem przepis szczególny art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, stanowiący, że w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a–c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Wnioskodawczyni nabyła jednak poszczególne udziały w nieruchomości z różnych tytułów. Jedynie w 11/16 było to spadkobranie. Prawidłowo wywodziła zatem, że dla pozostałych 5/16 udziałów okres uprawniający do zastosowania zwolnienia z PIT będzie musiał być liczony od nabycia udziałów właśnie przez nią.

Dyrektor KIS podzielił argumentację podatniczki, wskazując przy tym, że – jeśli zdecydowałaby się ona na sprzedaż udziałów nabytych od syndyka masy upadłości jeszcze przed rokiem 2030 – zapłaciłaby podatek według stawki 19%.

Ulga mieszkaniowa – szansa na zachowanie korzyści podatkowej

Choć zasadą jest opodatkowanie dochodów ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej nabycia (co traktowane jest przez ustawodawcę jako działanie spekulacyjne), istnieje możliwość skorzystania z korzyści podatkowej także w przypadku sprzedaży bez oczekiwania na sprzedaż nieruchomości przez pół dekady. Warunkiem skorzystania z tego rozwiązania – określanego jako ulga mieszkaniowa – jest wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Jak czytamy w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Nieruchomości w sukcesji firmy rodzinnej – o czym nie wolno zapomnieć?

Choć omówiona tu sprawa dotyczyła osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, wskazuje na złożoność uwarunkowań międzypokoleniowej sukcesji majątku, w którego skład wchodzą wartościowe nieruchomości. Wielość spadkobierców, zróżnicowanie ich stanu cywilnego i ustrojów małżeńskich niejednokrotnie prowadzą do powstawania skomplikowanych przypadków współwłasności. Z myślą o osobach – nie tylko przedsiębiorcach – planujących sukcesję rodzinnego majątku specjaliści kancelarii GWW przygotowali kompleksowy raport Sztafeta pokoleń: prawne i podatkowe aspekty planowania sukcesyjnego: https://gww.pl/sztafeta-pokolen-prawne-i-podatkowe-aspekty-planowania-sukcesyjnego/. W naszych publikacjach szczególną uwagę zwracamy także na problematykę sukcesji w przedsiębiorstwach działających w formie spółek prawa handlowego (piszemy o tym tutaj: https://lexplorers.pl/spolki-komandytowe-i-spolki-z-o-o-o-sukcesja-rodzinnej-firmy/).

Małżeńskie ustroje majątkowe: jak mogą wpłynąć na zarządzanie majątkiem i sukcesję biznesu?

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, przy planowaniu sukcesji rodzinnej firmy niemałego znaczenia nabiera również wybór małżeńskiego ustroju majątkowego; powinien on jak najlepiej odpowiadać relacjom między małżonkami, charakterowi i formie prowadzonej działalności gospodarczej i specyfice składników majątku. Na blogu Lexplorers poświęciliśmy temu zagadnieniu cykl artykułów (rozdzielność majątkowa: https://lexplorers.pl/intercyza-czyli-malzenstwo-na-wlasnych-zasadach/, rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków: https://lexplorers.pl/rozdzielnosc-majatkowa-z-wyrownaniem-dorobkow/, zarząd majątkiem wspólnym małżonków: https://lexplorers.pl/o-zarzadzie-majatkiem-wspolnym-malzonkow/).